Tóm tắt luận văn Thạc sĩ Tài chính - Ngân hàng: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt.pdf (Tóm tắt luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ -------------- VÕ NGỌC LUÂN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN BẢN VIỆT TÓM TẮT LU N V N THẠC S TÀI CH NH - NGÂN HÀNG Mã số: 60.34.02.01 Đà Nẵng - Năm 2017 Công trình đƣợc hoàn thành tại TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ, ĐHĐN Ngƣời hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. TRƢƠNG HỒNG TRÌNH Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Vũ Phản biện 2: TS. Nguyễn Hữu Dũng Luận văn đã đƣợc bảo vệ tại Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Tài chính ngân hàng họp tại trƣờng Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 26 tháng 8 năm 2017. Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thƣ viện, Trƣờng đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngày nay công tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM và ngày càng đƣợc các ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thì không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức cho vay hợp lý của ngân hàng mình, bên cạnh đó là “sợi dây bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro, mà còn nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu quả vốn vay, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thƣơng mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng nhƣ hoạt động của ngân hàng và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động hiện nay. Ngân hàng TMCP Bản Việt là một ngân hàng nhỏ hiện đang trong quá trình tái cấu trúc hoạt động, hệ thống các văn bản, quy trình thẩm định giá còn chƣa hoàn thiện, làm cho quá trình tác nghiệp gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc ảnh hƣởng đến công tác thẩm định giá BĐS. Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá BĐS cũng nhƣ kết hợp với thực tế tại Ngân hàng TMCP Bản Việt, tôi quyết định chọn đề tài “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN BẢN VIỆT” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS trong cho vay, phân tích và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hoá và làm rõ cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các NHTM. - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt - Khuyến nghị hoàn thiện công tác Thẩm định giá bất động sản cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Những lý luận về công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại NHTM và thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu và đƣa ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. + Về không gian: Tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. + Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp đƣợc thực hiện trong quá trình nghiên cứu, gồm: Phƣơng pháp thu thập, tổng quan tài liệu; phƣơng pháp tổng hợp, thu thập số liệu và xử lý thông tin; phƣơng pháp phân tích, suy luận logic; phƣơng pháp so sánh, thống kê mô tả, phƣơng pháp 3 phỏng vấn chuyên sâu, và một số phƣơng pháp kinh tế khác có liên quan. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Về mặt lý luận: Đề tài hệ thống lại một cách khoa học cơ sở lý luận về nội dung thẩm định giá BĐS, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại đơn vị nghiên cứu một cách logic. - Về mặt thực tiễn: Tác giả đƣa ra các khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền với thực tế hoạt động của đơn vị công tác. Qua đó, các Ngân hàng có thể vận dụng nghiên cứu này để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá tại các Ngân hàng. 6. Nội dung, kết cấu của đề tài Ngoài lời nói đầu, mục lục, kết luận chung và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc kết cấu thành ba chƣơng: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các NHTM. - Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. - Chƣơng 3: Khuyến nghị hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. 7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LU N VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1. Khái quát về bất động sản a. Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất độngsản: b. Các thuộc tính của bất động sản: Cố định, Bền vững, Khác biệt, Khan hiếm, Giá trị lớn, Ảnh hƣởng lẫn nhau c. Giá của bất động sản - Giá thị trƣờng của BĐS: là số tiền ƣớc tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày TĐG giữa một ngƣời mua tự nguyện (muốn mua) với một ngƣời bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trƣờng và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt - Giá phi thị trƣờng của BĐS d. Các yếu tố tác động đến giá của bất động sản Các yếu tố tác động đến giá của BĐS đƣợc chia thành 03 nhóm sau: - Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch - Nhóm các yếu tố vĩ mô - Nhóm các yếu tố vi mô 1.1.2. Khái quát về bất động sản thế chấp a. Khái niệm - Bất động sản thế chấp là BĐS đƣợc sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu BĐS. BĐS thế chấp là tài sản 5 có thể đem đi làm TSBĐ vì trong hoạt động tín dụng của ngân hàng ngƣời ta coi BĐS là tài sản không thể di dời đƣợc nên có thể bảo đảm đƣợc. b. Đặc điểm của bất động sản thế chấp c. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp  Bất động sản là tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh  Bất động sản đƣợc phép giao dịch  Bất động sản không có tranh chấp  Bất động sản là tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm  Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ BĐS đƣợc thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại Trong toàn bộ nội dung của luận văn, thẩm định giá BĐS đƣợc hiểu nhƣ sau: “Thẩm định giá tài sản là BĐS đƣợc định nghĩa là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ theo một mục đích đã xác định rõ tại thời điểm nhất định với các phƣơng pháp phù hợp, có cân nhắc đến tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trƣờng BĐS” 1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại: Có 5 phương pháp định 6 giá BĐS đó là: Phƣơng pháp so sánh; Phƣơng pháp chi phí; Phƣơng pháp thu nhập; Phƣơng pháp thặng dƣ ; Phƣơng pháp lợi nhuận. a) Phương pháp so sánh  Khái niệm: Là phƣơng pháp TĐG tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng, là cách ƣớc tính giá trị của tài sản cần TĐG thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng đã đƣợc mua bán  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh b) Phương pháp chi phí  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tƣơng tự với tài sản TĐG  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí c) Phương pháp thu nhập  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần TĐG.  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí d) Phương pháp thặng dư  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản cần TĐG đƣợc xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ƣớc tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó  Các trường hợp áp dụng 7  Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp thặng dư e) Phƣơng pháp lợi nhuận:  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp lợi nhuận 1.2.4. Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại: Theo trình tự tổng quát sau: (1)Xác định vấn đề ->(2) Lên kế hoạch thẩm định giá ->(3) Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh ->(4) Phân tích tài liệu và ứng dụng phƣơng pháp thẩm định giá ->(5) Ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng/phi thị trƣờng BĐS thẩm định giá ->(6) Báo cáo/chứng thƣ thẩm định giá bất động sản. 1.2.5. Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại  Cơ cấu tài sản bảo đảm bằng bất động sản  Số lƣợng hồ sơ thẩm định giá bất động sản  Thời gian trung bình thực hiện thẩm định giá bất động sản Số lần tái thẩm định giá bất động sản trong một năm đối với một khoản vay Thời gian trung bình để xử lý một bất động sản thu hồi nợ Số lƣợng khoản vay và dƣ nợ cho vay có thời gian xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản kéo dài Số lƣợng khoản vay và dƣ nợ cho vay xử lý tài sản là bất động sản không đủ để thu nợ gốc và lãi vay Tỷ lệ trích lập dự phòng xử lý rủi ro cụ thể 1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNGTHƢƠNG MẠI 8 1.3.1. Nhóm nhân tố chủ quan Gồm những nhân tố: Nhận thức của Ban lãnh đạo ngân hàng về công tác thẩm định giá bất động trong cho vay; Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định giá BĐS trong cho vay của ngân hàng; Lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá thích hợp; Trình độ của đội ngũ nhân viên thẩm định giá, Quy định, văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác thẩm định giá BĐS; Hệ thống thông tin thẩm định giá. 1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan Gồm những nhân tố: Môi trƣờng pháp lý, Môi trƣờng kinh tế, chính trị, Các nhân tố về điều kiện tự nhiên, Các yếu tố thuộc về Khách hàng, Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng 1.4. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TRONG CHO VAY 1.4.1. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mô hình tổ chức 1.4.2. Kinh nghiệm của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mô hình tổ chức 1.4.3. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Đại Dƣơng (OceanBank) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mô hình tổ chức KẾT LU N CHƢƠNG 1