Nội dung

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HUỲNH VĂN TOÁN ÁP DỤNG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT CHUYÊN NGÀNH GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC QUẢNG TRỊ, NĂM 2020 Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Đức Lương Phản biện 1: ........................................:.......................... Phản biện 2: ................................................................... Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng ........ năm........... Trường Đại học Luật, Đại học Huế MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...............................................................................................1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ..........................................1 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.........................................1 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................2 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................3 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ................................3 6. Những đóng góp mới của luận văn ....................................................4 7. Kết cấu của luận văn ..........................................................................4 Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT CHUYÊN NGÀNH GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................................5 1.1. Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ........................................................................................................5 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ................................................................................................................. 5 1.1.1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản .......5 1.1.1.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản.........6 1.1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ................................................................................................................. 6 1.2. Khái niệm áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ......................7 1.3. Nội dung cơ bản về áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết tranh chấp hợp đồngkinh doanh bất động sản. .....................7 1.3.1. Áp dụng luật chuyên ngành trong giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản .............................................................................. 7 1.3.2. Áp dụng Bộ luật dân sự trong giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ...................................................................................... 8 1.3.3. Kết hợp áp dụng Bộ luật dân sự và luật chuyên ngành trong giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doang bất động sản ................................ 8 1.4. Những yếu tố tác động đến việc áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. ........................................................................................................9 1.4.1. Vị trí, vai trò của Bộ luật Dân sự là luật chung còn hạn chế .......... 9 1.4.2. Thực tiễn áp dụng Bộ luật dân sự và luật chuyên ngành giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản thiếu thống nhất ............ 10 Tiểu kết chương 1 ................................................................................10 Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT CHUYÊN NGÀNH GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................... 11 2.1. Thực trạng pháp luật áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản . 11 2.1.1. Áp dụng luật Kinh doanh bất động sản giải quyết các tranh chấp hợp đồng .................................................................................................... 11 2.1.2. Áp dụng Bộ luật dân sự 2015 giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ........................................................................... 12 2.1.3. Đánh giá các quy định về Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 áp dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ........................................................................... 13 2.2. Thực tiễn pháp luật áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ..................................................................................................... 14 2.2.1. Tình hình giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua ....................................................... 14 2.2.2. Thực tiễn và những vướng mắc trong áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản .................................................................................... 15 2.2.2.1. Áp dụng kết hợp giữa Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản để giải quyết tranh chấp ....................................................... 15 2.2.2.2. Áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản để giải quyết tranh chấp...................................................................................................... 18 Tiểu kết chương 2 ................................................................................ 19 Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN, NÂNG CAO HIỆU QUẢ VỀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT CHUYÊN NGÀNH GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................................................... 20 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ............................................. 20 3.1.1. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và thúc đẩy kinh doanh bất động sản lành mạnh ................................................................. 20 3.1.2. Xác định vị trí Bộ luật dân sự là luật chung trong nhóm luật “tư”, luật chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ cụ thể ................................... 20 3.1.3. Phù hợp với điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội, chú ý tới với việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế. ............... 20 3.2. Các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản..............................................21 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản .................................................................................... 21 3.2.2. Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ........................................ 22 Tiểu kết chương 3 ................................................................................23 KẾT LUẬN .........................................................................................24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................25 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động diễn ra phổ biến và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư kinh doanh nhưng bên cạnh đó cũng không ít những rủi ro. Hệ thống các văn bản pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành để điều chỉnh các quan hệ trên thị trường bất động sản, đặc biệt là về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2015 là một luật chung điều chỉnh quan hệ tài sản và nhân thân trong đó có quan hệ hợp đồng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là luật chuyên ngành điều chỉnh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự quản lý của Nhà nước. Trên thực tế, các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản đa số xuất phát từ việc thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản là lĩnh vực khá phức tạp do các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản mang tính chung, còn từng loại hợp đồng thì dựa vào sự thỏa thuận của các chủ thể theo nguyên tác “pháp luật không cấm”. Khi có tranh chấp xảy ra thì áp dụng pháp luật như thế nào? Mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành còn có những lúng túng, bất cập. Xuất phát từ thực tế đó và nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề trong bối cảnh hiện nay, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Một số công trình và bài nghiên cứu tiêu biểu trong lĩnh vực này có thể kể đến như: Thứ nhất, nhóm các bài nghiên cứu: Dương Quỳnh Hoa (2017), “Áp dụng pháp luật trong Bộ luật Dân sự năm 2015”. Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Chu Xuân Minh (2019) “Nguyên tắc chung về áp dụng pháp luật khi xét xử” - Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử. Đoàn Đức Lương (2012), “Những bất cập về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản”. Tạp chí Kiểm sát. 1 Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) (2013), “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản”. Phan Thị Thanh Thủy (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư ở Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng”. Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, tập 34, số 4 (2018) 103-112. Thứ hai, các luận văn, luận án: - Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án” (2019) tại Đại học Luật - Đại học Huế của tác giả Trần Mỹ Lâm. Nguyễn Thanh Hưng (2018), Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng. Luận văn thạc sỹ tại tại Đại học Luật, Đại học Huế của tác giả. Nguyễn Thị Thanh Vân (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng. Luận văn thạc sỹ tại Đại học Luật, Đại học Huế. Các công trình nghiên cứu và các bài viết nêu trên tập trung chủ yếu vào việc giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, đánh giá, phân tích nội dung các quy định của hợp đồng kinh doanh bất động sản và phương thức giải quyết các tranh chấp trong vấn đề này, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật. Luận văn kế thừa một số nội dung như một số vấn đề lý luận, một số phân tích quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản và gợi ý giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong việc áp dụng Bộ luật dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản trên cơ sở nghiên cứu lý luận và phân tích thực trạng, thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản, 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu 2 Một là, nghiên cứu cơ sở lý luận về áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hai là, phân tích thực trạng pháp luật về áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản; Ba là, thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản liên hệ thực tiễn từ các vụ tranh chấp tiêu biểu trong thời gian qua trên thị trường kinh doanh bất động sản, qua đó làm sáng tỏ những nguyên nhân, vướng mắc của những hạn chế trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Nghiên cứu luận giải những vấn đề lý luận và những nguyên tắc và quy định áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luật chuyên ngành trong luận văn chỉ đề cập Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu về áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam. Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến hết 2019. Địa bàn: Cả nước. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận nghiên cứu Phương pháp được sử dụng trong đề tài là phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử của triết học Mác – Lênin; các quan điểm của Đảng về hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu trong việc thực hiện luận văn gồm: - Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, so sánh… được sử dụng trong toàn luận văn. Chẳng hạn như dụng phương pháp này làm rõ 3 một số vấn đề lý luận về áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. - Phương pháp nghiên cứu điển hình, phương pháp thống kê… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. 6. Những đóng góp mới của luận văn Về lý luận: Luận văn đã luận giải vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật dưới góc độ: áp dụng dựa vào hiệu lực, áp dụng luật chung và luật chuyên ngành. Luận văn đã có những đánh giá và chỉ ra những vướng mắc việc áp dụng pháp luật Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản. Về thực tiễn: Luận văn đưa ra những nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản. Các kết quả nghiên cứu có giá trị tham thảo cho lập pháp, trong xét xử, nghiên cứu và giảng dạy. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của bài khóa luận gồm 3 chương: Chương 1. Một số vấn đề lý luận về áp dụng Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chương 3. Định hướng và các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả về áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. 4