Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng

pdf
Số trang Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng 26 Cỡ tệp Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng 159 KB Lượt tải Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng 2 Lượt đọc Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng 29
Đánh giá Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng
4.9 ( 11 lượt)
Nhấn vào bên dưới để tải tài liệu
Đang xem trước 10 trên tổng 26 trang, để tải xuống xem đầy đủ hãy nhấn vào bên trên
Chủ đề liên quan

Nội dung

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHAN NGUYỄN LINH ĐA HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 60.34.20 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2013 Công trình được hoàn thành tại ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Đình Khôi Nguyên Phản biện 1 : PGS. TS. Võ Thị Thúy Anh Phản biện 2: TS. Nguyễn Phú Thái Luận văn đã được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh họp tại Đại học Đà Nẵng vào ngày 23 tháng 03 năm 2013. Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường năng động và nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế toàn cầu. Thực tế nhu cầu về nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Giá trị của một bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng. Hiện nay, Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị.... Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định giá bất động sản tại Công ty vẫn còn tồn tại những vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ nhưng chưa thật khoa học, việc áp dụng các phương pháp vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai của thẩm định giá bất động sản.. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng vì vậy tôi chọn đề tài: "HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm ra một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế, các văn bản pháp luật 2 có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản. Rà soát quy trình thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2008-2012 để tìm ra những tồn tại, hạn chế cần khắc phục. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Quy trình và các biện pháp nghiệp vụ của Doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá có dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Số liệu tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng từ năm 2008-2012. 4. Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng, quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính của bất động sản, biểu hiện bằng một số lượng tiền nhất định, tổng hợp và so sánh, khảo sát thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực 5. Bố cục đề tài Bố cục luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG 6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu (1) TS. Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao năng lực và phát triển nghề Thẩm định giá ở Việt Nam” theo "Chuyên san Thẩm định giá & Thị trường 5". (2) Cục Quản lý giá – Bộ tài chính, “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá” (3) TS. Nguyễn Ngọc Tuấn, “ Thẩm định giá bất động sản (4) TS. Nguyễn Ngọc Vinh – TS. Nguyễn Quỳnh Hoa, “Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản” (5) Trường Đại học Bán công Marketing – Khoa Thẩm định giá, “ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005” (6) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm 13 tiêu chuẩn. (7) TS. Nguyễn Minh Hoàng, “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” (8) Th.s Phạm Văn Bình, Bài giảng “ Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản”, (9) NCS Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản thế chấp trong các Ngân hàng Thương Mại Việt Nam. 4 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá được các nước trên thế giới xác định là sản phẩm của nền kinh tế thị trường, được phát triển và chấp nhận như một nghề nghiệp bắt đầu từ thập kỷ 40 Thế kỷ XX. Hiện nay ở nhiều quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá đươc hành nghề độc lập theo quy định của pháp luật và hoạt động trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp. 1.1.1. Khái niệm Thẩm định giá 1.1.2. Quá trình hình thành thẩm định giá a. Thẩm định giá trên thế giới và khu vực b. Thẩm định giá ở Việt Nam 1.2. BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái quát bất động sản a. Khái niệm bất động sản b. Đặc điểm của bất động sản c. Phân loại bất động sản 1.2.2. Giá bất động sản và các yếu tố tác động đến giá của bất động sản a. Giá bất động sản b. Các yếu tố tác động đến giá của bất động sản - Nhóm các yếu tố vĩ mô: Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản; các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương; cung cầu bất động sản - Nhóm các yếu tố vi mô: chi phí; sự hữu dụng; các yếu tố 5 vật chất 1.3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. 3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá trị bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 1.3.2 Vai trò và mục đích của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế a. Vai trò của thẩm định giá trị bất động sản trong nền kinh tế b. Mục đích thẩm định giá bất động sản 1.3.3 Các nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản a. Phương pháp so sánh thị trường Ø Ø Ø Ø Khái niệm Nguyên tắc ứng dụng Các bước tiến hành Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh - Thời gian, điều kiện thu thập thông tin: - Phân tích thông tin - Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh 6 - Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định Ø Ưu nhược điểm: b. Phương pháp chi phí Ø Khái niệm Ø Nguyên tắc ứng dụng Ø Các bước tiến hành Ø Tính toán chi phí xây dựng nên tài sản: Các chi phí trực tiếp; Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng Ø Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí - Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. - Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất. - Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế... Ø Ứng dụng trong thực tiễn Ø Ưu, nhược điểm c. Phương pháp vốn hóa thu nhập Ø Khái niệm Ø Nguyên tắc ứng dụng Ø Thực hiện phương pháp vốn hóa thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu 7 Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp Ø Ứng dụng trong thực tiễn Ø Ưu nhược điểm d. Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư ) Ø Khái niệm Ø Công thức tính: Ø Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: Ø Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu dự án; Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án Ø Ứng dụng trong thực tiễn: Ø Ưu nhược điểm: e. Phương pháp lợi nhuận Ø Khái niệm Ø Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Ø Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận Ø Ứng dụng trong thực tiễn: Ø Những hạn chế: Kết luận: Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản. 1.3.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản: Xác định vấn 8 đề; Lên kế hoạch thẩm định giá; Thẩm định hiện trạng bất động sản, thẩm định giá và các bất động sản so sánh; Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp; Ước lượng giá trị thị trường/ phi thị trường bất động sản thẩm định giá; Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Việc thẩm định giá bất động sản cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủ các bước. Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản nhưng có bốn phương pháp thẩm định giá cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, tùy theo từng loại hình Bất động sản và thời gian, chi phí dành cho công việc thẩm định giá để lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản bao gồm cả các nhân tố chủ quan, việc lựa chọn và xây dựng quy trình thẩm định giá, hệ thống thông tin thẩm định giá và đội ngũ nguồn nhân lực, các nhân tố khách quan như môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản. Qua kinh nghiệm thẩm định giá của các nước trên thế giới chúng ta có thể rút ra một số bài học cho công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp linh hoạt hợp lý các phương pháp thẩm định giá, xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản chuẩn để đảm bảo tính thống nhất trong thẩm định giá bất động sản.
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.