Nội dung

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG TR N NGỌC L ỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ HIỆU QUẢ Đ U TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ INH TÓ TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã số: 9340101 Đồng Nai – năm 2020 Công trình được hoàn thành tại: Trường ĐẠI HỌC LẠC HỒNG Người hướng dẫn khoa học: 1. HD1: TS. NGÔ QUANG HUÂN 1. HD2: TS. MAI THANH LOAN Phản biện 1: .......................................................................................................... Phản biện 2: .......................................................................................................... Phản biện 3: .......................................................................................................... Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Trường họp tại .............................................................................................................................. .............................................................................................................................. vào hồi giờ ngày tháng năm 2020 Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: - Thư viện Trường Đại học Lạc Hồng - Thư viện Quốc Gia 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài Đầu tư bất động sản (BĐS) là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư phổ biến nhất trong danh mục đầu tư điển hình của Mỹ. Mặc dù, tầm quan trọng của việc đầu tư BĐS đối với cá nhân cũng như đối với nền kinh tế nói chung là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không lúc nào đưa ra quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố như cảm tính, tình cảm, cảm xúc…và liệu rằng tác động những yếu tố tâm lý này có mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay không ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cần thiết, bởi lẽ hiệu quả đầu tư của NĐT có mối quan hệ hai chiều qua lại với sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản. Câu hỏi đặt ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản (TTBĐS) dưới tác động của tâm lý NĐT? Lý thuyết tài chính truyền thống dựa trên quan niệm rằng các NĐT hành động hợp lý, xem xét chính xác tất cả các thông tin hiện có trong quá trình ra quyết định đầu tư (Kishore, 2006). Những người đưa ra quyết định như vậy được đặc trưng bởi tính logic cân nhắc các chi phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động. Hành vi này phù hợp với khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM). Tuy nhiên, vào cuối những năm 1980 các nghiên cứu kết luận rằng thị trường nhà ở không hiệu quả trở nên phổ biến nhiều hơn. Case và Shiller (1989) kết luận rằng thông tin liên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố quyết định quan trọng, dường như không được đưa vào định giá nhà ở. Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, và sự biến động này không được giải thích bởi các nguyên tắc cơ bản. Thị trường bất động sản nói chung bao gồm một loạt các những người tham gia khác nhau, chẳng hạn như người mua là tổ chức, hộ gia đình, nhà đầu tư cá nhân…Trong phạm vi nghiên cứu, luận án cung cấp một cái nhìn của nghiên cứu về xu hướng hành vi phổ biến cho người mua là nhà đầu tư cá nhân cho mục đích tiêu dùng, tích lũy và mục đích kinh doanh. Và kết hợp lại các lệch lạc hành vi ở cấp độ NĐT cá nhân có thể cung cấp một phần giải thích cho sự thiếu hiệu quả của thị trường, bằng cách nghiên cứu khám phá sự tồn tại của các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân, và cũng như những tác động của nó đến hiệu quả đầu tư trên TTBĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là khoảng trống trong cơ sở lý thuyết, và giải thích lý do chọn đề tài nghiên cứu. Đến nay, thành phố Hồ Chí Minh đã là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật, là khu vực đóng góp nhiều vào nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như sự tăng trưởng GDP trong cả nước, trong khi hành vi đầu tư tài chính an toàn của NĐT cá nhân là rất cần thiết nhằm mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT cá nhân cũng như sự ổn định, phát triển của TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Đây là bối cảnh thực tế và kết hợp xuất phát từ khoảng trống trong cơ sở lý thuyết như đã trình bày phần trên là những nguyên nhân thôi thúc tác giả thấy sự cần thiết sự nghiên cứu và chọn tên đề tài “Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, làm công trình nghiên cứu để đóng góp phần nào về phương diện cơ sở lý thuyết và cũng như cơ sở thực tiễn hiện nay. 1.2 Khoảng trống nghiên cứu Sau khi lược khảo 9 nghiên cứu trong và ngoài nước là 20, tác giả nhận thấy rằng: Thứ nhất, (i) Đối với các nghiên cứu nước ngoài: Với ngành tài chính, chứng khoán, có nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và quyết định đầu tư; và có ít nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi với hiệu quả đầu tư hay hiệu quả danh mục đầu tư; và chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư theo định lượng hoặc theo định tính. Với ngành bất động sản, lược khảo cũng cho thấy có nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và một số yếu tố, cụ thể như sau: Các yếu tố về bản thân BĐS, các yếu tố thuộc về môi trường bên ngoài, giá cả BĐS, quyết định đầu tư BĐS, quyết định sở hữu BĐS, hoặc ý định sở hữu BĐS của NĐT, tuy nhiên, theo lược khảo của tác giả thì không tìm thấy nghiên cứu nào đúng nghĩa về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư của NĐT và cũng như bộ tiêu chí thang đo để đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. (ii) Đối với các nghiên cứu trong nước: Với ngành tài chính, chứng khoán, có một ít nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và một số yếu tố, cụ thể như sau: Quyết định đầu tư; mục tiêu đầu tư; tỷ lệ thành công; tỷ suất sinh lợi (c hỉ tiêu đo lường hiệu quả đầu tư, biến quan sát này là biến định tính). Với ngành bất động sản, thì có rất ít công trình nghiên cứu 2 và chỉ dừng lại mức độ khám phá sự tồn tại các yếu tố tài chính hành vi và phân tích sự khác biệt các yếu tố tâm lý của NĐT theo một số yếu tố cụ thể như sau: Bản thân BĐS; đặc tính NĐT; thông tin trên thị trường; môi trường kinh tế vĩ mô, do đó, qua lược khảo của tác giả không tìm thấy nghiên cứu nào về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư của NĐT và cũng như tìm ra bộ tiêu chí thang đo nào để đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS. Do đó, tác giả khẳng định đây là khoảng trống thứ nhất. Thứ hai, sau khi lược khảo các nghiên cứu liên quan bất động sản hành vi, tác giả nhận thấy: Đối với các nghiên cứu trong nước, tác giả chưa tìm thấy có nghiên cứu nào cho thấy các yếu tố về tâm lý tự tin thái quá của NĐT bị chi phối bởi các yếu tố môi trường bên ngoài chẳng hạn như là: Thông tin BĐS, kinh tế vĩ mô, vị trí tiện ích BĐS, cầu BĐS và các yếu tố này được đặt trong một mô hình nghiên cứu tổng thể, và có thể xem là các yếu tố gián tiếp tác động đến hiệu quả đầu tư thông qua các yếu tố trung gian là tài chính hành vi. Do đó, tác giả khẳng định đây là khoảng trống thứ hai c ần được lấp đầy. Trong phạm vi hiểu biết và nỗ lực tra cứu của tác giả nhận thấy cả trong và ngoài nước chưa có những nghiên cứu thực nghiệm nào về tác động của các yếu tố tài chính hành vi đến hiệu quả đầu tư cũng như các yêu tố môi trường bên nào giải thích cho các hành vi của NĐT tính đến nay trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Vì vậy, nghiên cứu này nhằm mục đích giải quyết khoảng trống nghiên cứu bằng cách đề xuất mô hình lý thuyết để giải thích các yếu tố tài chính hành vi đến hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản. Nghiên cứu này nhằm mục đích cung cấp bằng chứng thực nghiệm thông qua kiểm định mô hình nghiên cứu trong bối cảnh các nhà đầu tư cá nhân đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM, một trong những lĩnh vực có sự phát triển và biến động nhiều trong giai đoạn hội nhập thế giới hiện nay của Việt Nam. 1.3 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 1.3.1 Câu hỏi nghiên cứu Nhà đầu tư cá nhân cần điều chỉnh tâm lý nào (tâm lý cách nói khác tài chính hành vi) để đem lại hiệu quả đầu tư khi đầu tư trên TTBĐS. Đồng thời, các yếu tố môi trường bên ngoài nào tác động, giải thích cho tâm lý của NĐT cá nhân trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM, một thị trường được đánh giá đầy sôi động và trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế toàn cầu ngày càng sâu rộng. Từ đó, NĐT cá nhân theo các đặc tính khác nhau cần quan tâm, nhận thức các yếu tố bên ngoài như thế nào để có những điều chỉnh tâm lý thích hợp nhằm góp phần đem lại hiệu quả cao nhất khi đầu tư BĐS. Để giải quyết vấn đề trên, câu hỏi đặt ra là: - Các yếu tố tâm lý nào và mức độ tác động của nó như thế nào đến hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân và tiêu chí toàn diện nào để đo lường hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? - Các yếu tố môi trường bên ngoài nào và mức độ tác động của nó như thế nào đến tâm lý của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? - Mức độ tác động như thế nào các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động như thế nào của các yếu tố môi trường bên ngoài đến tâm lý có tính đến đặc tính của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? 1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Mục tiêu tổng quát của luận án là: Nghiên cứu các yếu tố môi trường bên ngoài tác động đến tâm lý của NĐT cá nhân, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh 1.3.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Xác định các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân, mức độ tác động của các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu tư và xác định tiêu chí để đo lường hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh. - Xác định các yếu tố môi trường bên ngoài, mức độ tác động của các yếu tố môi trường bên ngoài đến tâm lý của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh. - Kiểm định mức độ tác động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động của yếu tố môi trường bên ngoài đến yếu tố tâm lý theo đặc tính của nhà đầu tư cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh. - Đưa ra một số hàm ý giúp cho NĐT cá nhân nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh 3 của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS. Đồng thời, giúp cho các nhà quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách nhà nước đưa ra những chính sách phù hợp làm cho TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung phát triển lành mạnh, bền vững và ổn định. 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Với tên đề tài nghiên cứu mang tính tổng quát của luận án, do đó l mong muốn tập trung làm rõ một số nội dung nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu sau: - Về nội dung nghiên cứu: Một là, liên quan đến nhà đầu tư nói chung thì luận án này mong muốn tập trung làm rõ sự ảnh hưởng của các yếu tố về tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư. Hai là, hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân có thể đo lường theo định lượng, hoặc theo định tính, tuy nhiên trong phạm luận án, tác giả tâ ̣p trung nghiên cứu đo lường hiệu quả đầu tư theo cảm nhận định tính của NĐT cá nhân về các chỉ tiêu tài chính. Ba là, do các yếu tố về tài chính hành vi rất nhiều, do đó luận án tập trung nghiên cứu các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân phổ biến trên thị trường bất động sản TP.HCM bao gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý tự tin thái quá. Bốn là, các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân bị chi phối và được giải thích trong bối cảnh cụ thể như thị trường bất động sản TP.HCM bởi một số yếu tố môi trường bên ngoài, cụ thể như: Thông tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mô, Cầu BĐS. Các yếu tố môi trường bên ngoài liên quan đến sự thay đổi giá BĐS tương lai cũng như quyết định đầu tư của NĐT. Sự hiểu biết này nằm trong nhận thức cũng như tâm lý tự tin của NĐT. Nghĩa là các yếu tố môi trường bên ngoài ảnh hưởng đến tài chính hành vi, đặc biệt là tâm lý tự tin của NĐT. Vì vậy, để nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố về tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư được giải thích đầy đủ và toàn diện, luận án đã cố gắng đề cập thêm nội dung nghiên cứu là sự ảnh hưởng của một số yếu tố môi trường bên ngoài đã nêu lên các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân, mặc dù tên đề tài luận án không bao quát hết nội dung này. - Về đối tượng nghiên cứu: Từ việc làm rõ nội dung nghiên cứu, dẫn đến luận án có những đối tượng nghiên cứu cụ thể theo thứ tự như sau: Thứ nhất là sự ảnh hưởng tài chính hành vi của NĐT cá nhân lên hiệu quả đầu tư. Thứ hai là hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Thứ ba là các yếu tố về tài chính hành vi của NĐT cá nhân. Thứ tư là sự ảnh hưởng của một số yếu tố môi trường bên ngoài (Thông tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mô, Cầu BĐS) lên các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân. Thứ năm là các yếu tố môi trường bên ngoài nêu trên. 1.4.2 Đối tượng khảo sát - Nghiên cứu định tính: Đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, các ngân hàng cho vay đầu tư BĐS, các môi giới BĐS, các nhà đầu tư cá nhân trực tiếp đầu tư trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh; một số cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành như: Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh; các nhà khoa học, giảng viên của các trường đại học trong nước. - Nghiên cứu định lượng: Bao gồm nghiên cứu định lượng sơ bộ và nghiên cứu định lượng chính thức. Trong bước nghiên cứu định lượng sơ bộ, tác giả tiến hành chọn mẫu với số lượng ít và tiêu chí lựa chọn là thuận tiện, với mục tiêu cuối cùng là các biến quan sát thang đo và phân tích khám phá trước khi nghiên cứu định lượng chính thức. Trong bước nghiên cứu định lượng chính thức, tác giả tiến hành chọn các mẫu với số lượng lớn và lựa chọn theo chí xác suất nhằm đại diện cho tổng thể. Đối tượng lựa chọn cho cả hai nghiên cứu định là các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản trực tiếp trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh với mục đích kinh doanh (mua bán để hưởng chênh lệch giá, hoặc trong thời gian chờ bán để kinh doanh chênh lệch giá, nhà đầu tư cho thuê để hưởng lãi hàng kỳ) và với mục đích mua bất động để ở, tích lũy ở thời điểm ban đầu, có thể bán đi ở thời điểm thích hợp khi cần vì bất động sản là loại tài sản đặc biệt có đặc điểm quan trọng vừa cho tiêu dùng và đầu tư. 1.4.3 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Phạm vi nghiên cứu dựa trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu, nghiên cứu về mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung. - Về thời gian: Số liệu sơ cấp thu thập từ điều tra thông qua các bảng khảo sát là trong khoảng thời gian 17 tháng 4 từ tháng 4 năm 2017 cho đến tháng 9 năm 2018. 1.5 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu của luận án là phương pháp hỗn hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng. 1.5.1 Nghiên cứu định tính Nhằm đưa ra mô hình nghiên cứu chính thức cũng như đưa ra các thang đo các biến quan sát cho các khái niệm trong mô hình và cuối cùng kiểm định thang đo, tác giả tiến hành lược khảo các lý thuyết nền, các công trình nghiên cứu trước trong và ngoài nước nhằm tìm khoảng trống, sau đó xây dựng mô hình đề xuất và các thang đo sơ bộ. Tiếp theo, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với các nhà khoa học, giảng viên của các trường đại học trong nước, các đại diện các cơ quản lý nhà nước có liên quan đến TTBĐS, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, các nhà môi giới BĐS, các NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh và chia thành 2 nhóm. Những cuộc phỏng vấn đó làm cơ sở điều chỉnh mô hình nghiên cứu, điều chỉnh bổ sung các thang đo các biến quan sát, và kể cả điều chỉnh từ ngữ tránh gây khó hiểu và nhầm lẫm. Điều này góp phần nâng cao giá trị nội dung phục vụ cho nghiên cứu định lượng sơ bộ và nghiên cứu định lượng chính thức. 1.5.2 Nghiên cứu định lượng - Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Từ kết quả của nghiên cứu định tính, nghiên cứu có được mô hình nghiên cứu và các bộ thang đo cho các biến quan sát đại diện các nhân tố trong mô hình. Tiến hành khảo sát các NĐT cá nhân đã đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM qua bảng câu hỏi được thiết kế sẵn bằng thang đo Likert từ 1 đến 5, với số mẫu 108, xử lý Cronbach’s Alpha bằng phần mềm SPSS 20 nhằm kiểm định độ tin cậy của thang đo, gạn bỏ các biến quan sát, hoàn thiện các bộ thang đo. Tiếp theo, phân tích khám phá, tiếp tục hoàn thiện các bộ thang đo , bảng câu hỏi khảo sát một lần nữa trước khi bước vào giai đoạn khảo sát với qui mô mẫu lớn và phân tích số liệu của bước nghiên cứu định lượng chính thức. - Nghiên cứu định lượng chính thức: Sử dụng phương pháp điều tra thông qua phát phiếu khảo sát theo mẫu sẵn thu thập dữ liệu sơ cấp từ các NĐT cá nhân trên TTBĐS tại khu vực TP. HCM với số mẫu là 381. Phân tích dữ liệu thống kê với các phần mềm SPSS 20, AMOS 20 thông qua các bước như phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA), kiểm định mô hình nghiên cứu bằng cấu trúc (SEM), kiểm định ước lượng mô hình nghiên cứu bằng Bootstrap với N=1000, phân tích đa nhóm để khám phá sự khác biệt về mức độ tác động giữa các biến theo đặc tính của NĐT cá nhân, trong mô hình nghiên cứu, kiểm định mức độ các biến thuộc về tâm lý, hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên tổng thể, kiểm định so với mức trung bình, và cuối cùng kiểm định sự khác biệt các biến thuộc về tâm lý, hiệu quả đầu tư theo đặc tính của NĐT cá nhân. 1.6 Điểm mới và đóng góp của nghiên cứu 1.6.1 Về lý thuyết Từ kết quả nghiên cứu, luận án đã đóng góp một số điểm mới về mặt lý thuyết cụ thể như sau: Thứ nhất, nghiên cứu đã xác định sự ảnh hưởng của tài chính hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản. Thứ hai, nghiên cứu cũng kiểm định bộ chỉ tiêu đo lường các thang đo về hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản. Thứ ba, nghiên cứu cũng xác định tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố trong môi trường bên ngoài, các yếu tố này cụ thể là: Thông tin bất động sản; Kinh tế vĩ mô; Vị trí bất động sản; Cầu bất động sản. Thứ tư, nghiên cứu cũng phân tích đa nhóm nhằm kiểm định sự khác biệt mức độ tác động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động của yếu tố môi trường bên ngoài đến yếu tố tâm lý trong mô hình theo các biến định tính, các biến này mô tả đặc tính nhà đầu tư cá nhân, cụ thể như là: (i) Tỷ lệ sử dụng vốn vay; (ii) Kinh nghiệm đầu tư; (iii) Mục đích đầu tư. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu của luận án đối sánh với các kết quả nghiên cứu trước cũng như thảo luận chuyên gia và từ đó đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo. 1.6.2 Về thực tiễn Dựa vào kết quả nghiên cứu, luận án có một số phát hiện, đóng góp mới cho thực tiễn khi nghiên cứu về mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sa ̉n như sau: 5 - Tâm lý sợ thua lỗ: i) Có sự tồn tại tâm lý sợ thua lỗ của NĐT cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM với mức độ dưới mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích kinh doanh, sử dụng vốn vay cao có xu hướng sợ thua lỗ nhiều hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý kém tự tin thì nhà đầu tư càng có tâm lý sợ thua lỗ; iv) Nhà đầu tư cá nhân càng ít quan tâm thông tin về BĐS thì càng có tâm lý sợ thua lỗ. Mức độ tác động tiêu cực hơn đối nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư để ở, tích lũy, đầu tư lâu dài, nhiều kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay thấp; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý càng sợ thua lỗ thì hiệu quả đầu tư càng thấp. Mức độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao. - Tâm lý bầy đàn: i) Có sự tồn tại tâm lý bầy đàn của NĐT cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM với mức độ trên mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao thì có xu hướng tâm lý bầy đàn cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý kém tự tin thì dẫn đến tâm lý bầy đàn càng gia tăng, đồng nghĩa càng hành động theo đám đông. Bên cạnh đó, khi nhà đầu tư hành động theo đám đông thì tâm lý sợ thua lỗ của nhà đầu tư càng gia tăng; iv) Nhà đầu tư cá nhân ít quan tâm thông tin về BĐS thì càng có tâm lý bầy đàn. Mức độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân càng có tâm lý bầy đàn thì hiệu quả đầu tư càng thấp. Mức độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư ít có kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao, và có mục đích đầu tư là kinh doanh. - Tâm lý tự tin thái quá: i) Có sự tồn tại tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM với mức độ trên mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin thái quá cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân càng quan tâm đến thông tin về BĐS thì càng có tâm lý tự tin thái quá. Mức độ tác động tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin thái quá cao hơn; iv) Nhà đầu tư cá nhân càng có tâm lý tự tin thái quá vì trước đó họ càng đánh giá tốt, thuận lợi về các yếu tố môi trường bên ngoài, cụ thể theo mức độ tác động từ cao đến thấp lần lượt: Kinh tế vĩ mô, Vị trí BĐS, Cầu BĐS. Mức độ tác động tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin thái quá thì hiệu quả đầu tư càng cao. Mức độ tác động tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao. - Hàm ý quản trị: Trên cơ sở đó, luận án đưa ra hàm ý quản trị đối với ba nhóm đối tượng, cụ thể như sau: (i) NĐT cá nhân về việc tích cực nắm bắt thông tin về bất động sản; Đánh giá vị trí thuận lợi của BĐS; Đánh giá tình hình thuận lợi của nền kinh tế; Đánh giá nhu cầu BĐS; Không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro; Không dùng vốn vay cao mới tham gia đầu tư BĐS; Nắm bắt cơ hội trong đầu tư BĐS. (ii) Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có chiến lược kinh doanh hợp lý cụ thể như: Gia tăng lợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu; Lựa chọn vị trí lập dự án đầu tư xây dựng; Đánh giá tình hình thuận lợi của nền kinh tế trong nước; Dự báo nhu cầu BĐS. (iii) Các nhà quản lý chính sách nhà nước đưa ra những chính sách phù hợp bao gồm Nâng cao trình độ cho NĐT cá nhân; Hoàn thiện hệ thống thông tin dự báo; Có những chính sách ổn định nền kinh tế vĩ mô; Chính sách tài chính tiền tệ; Chính sá ch đất đai và nhà ở đối với thị trường bất động sản; và cũng như có Chính sách phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp và từ đó giúp nâng cao HQĐT cho các NĐT cá nhân cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các DN kinh doanh BĐS trên TTBĐS. 1.7 Bố cục của nghiên cứu Chương 1: Tổng quan nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương 3: Thiết kế nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị. 6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tài ch nh hành vi của nhà đ u tư trên th trư ng t đ ng ản 2.1.1 hái niệm tài chính hành vi và tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm về tài chính hành vi Theo Ozmete (2015) cho rằng tài chính hành vi có thể được định nghĩa là bất kỳ hành vi nào của con người có liên quan đến quản lý tiền bạc. Các hành vi tài chính phổ biến bao gồm hành vi sử dụng tiền mặt, hành vi sử dụng tiền vay và hành vi tiết kiệm. Như vậy có thể hiểu tài chính hành vi là hành vi của một đối tượng (cá nhân, tổ chức) chịu ảnh hưởng bởi sự hiểu biết của con người liên quan đến các quyết định về tài chính trong hoàn cảnh cụ thể. Lý thuyết tài chính hành vi là sự kết hợp giữa tài chính và tâm lý học, hình thành muộn so với các lý thuyết tài chính chuẩn tắc. Trong những năm 1880, khi nhà nghiên cứu tâm lý học Gabriel Tarbe bắt đầu nghiên cứu tâm lý học ứng dụng vào khoa học kinh tế, thì sau đó vào những năm 1980, ứng dụng tâm lý học trong tài chính mới có sự phát triển. Với các nghiên cứu nên tảng của: Tversky và Kahneman (1979), Thaler (1985), và đặc biệt Shiller (2005) đã dự báo chính xác sự sụp đổ của thị trường chứng khoán toàn cầu không lâu sau đó. Shefrin (2002) chia lĩnh vực tài chính hành vi thành ba thể loại chính: i) Những lệch lạc hành vi theo hướng kinh nghiệm, bao gồm tính đại diện, tự tin thái quá, lệch lạc neo, bảo thủ, bầy đàn, ác cảm với sự mơ hồ và cảm xúc;ii) Sự phụ thuộc khung, bao gồm sợ thua lỗ và tính toán cảm tính; iii) Sự thiếu hiệu quả của thị trường (Market Inefficiences) do định giá sai tài sản dưới tác động của tâm lý con người. 2.1.1.2 Tài chính hành vi của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Thông tin và thực tế đang thay đổi liên tục nên các NĐT trên TTBĐS liên tục thay đổi nhận định, quyết định và hành vi, thích nghi với hoàn cảnh. Trong ba giai đoạn - nhận định- quyết định -xu hướng hành vi, các cá nhân có thể bị ảnh hưởng bởi những lệch lạc, một cách có ý thức hoặc vô thức. Luận án này cũng cố gắng phân loại hầu hết các lệch lạc (thành kiến) quan trọng được phát hiện trong tài chính hành vi của nhà đầu tư trên TTBĐS. 2.1.2 Các thành phần tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên thị trường bất động sản 2.1.2.1 Tâm lý bầy đàn Shiller (1995) đã đề cập đến tầm quan trọng của việc phân tích hành vi như là tổng hòa của các quyết định cá nhân, tác giả đã đề xuất một khuôn khổ cho các tầng thông tin và truyền tải thông tin giữa các nhóm. Shiller (2005) đề xuất rằng hành vi theo đám đông đóng một vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định của con người. Con người không phải lúc nào cũng đánh giá một cách độc lập do áp lực xã hội. Ý nghĩ rằng không phải tất cả mỏi người đều sai được sử dụng để hợp lý hoá hành vi theo đám đông. Hành vi theo đám đông được thể hiện là nguồn gốc của các bong bóng sai lầm và đầu cơ (Shiller, 2005). Shiller (2007) nhận thấy rằng vấn đề phối hợp tâm lý người khác và của mình khiến cho con người thất bại trong việc điều chỉnh kỳ vọng trong lai của mình. Bởi vì kỳ vọng trong giai đoạn tăng giá không chỉ dựa trên những thay đổi giá gần đây ở khu vực của mình mà còn ở các khu vực khác. Bên cạnh đó, giá cả thường được cho là tăng trên toàn thế giới để mọi người sẽ khó thấy được sự thay đổi. Vấn đề phối hợp này đã góp phần đáng kể vào sự xuất hiện của tốc độ thay đổi giá và hành vi theo đám đông trong những năm gần đây. 2.1.2.2 Tâm lý sợ thua lỗ Kahneman và Tversky (1979,1984) đã phân tích quyết định của các cá nhân khi họ đối mặt với các tình huống có nguy cơ. Một người không thích rủi ro khi họ đang ở trạng thái “được”. Hành vi này được gọi là lệch lạc sợ thua lỗ, và nó được đại diện bởi Kahneman và Tversky (1979) trong một mô hình mô tả được gọi là Lý thuyết triển vọng. Lệch lạc do tâm lý sợ thua lỗ sẽ làm cho các NĐT gắn chặt với các loại BĐS hạ giá bởi họ lo sợ mất mát, các mất mát tác động mạnh mẽ đến cảm xúc con người hơn cái được tương ứng. Tuy vậy, chính vì sự thiếu quyết đoán này mà họ bị đẩy vào sự tổn thất nặng nề hơn. Mặt khác, những NĐT có tâm lý này thường dễ dàng bán các BĐS với xu hướng tăng giá do họ lo sợ giá BĐS sẽ nhanh chóng sụt giảm. 2.1.2.3 Tâm lý tự tin thái quá Sự tự tin thái quá có hai khía cạnh cơ bản của tự tin thái quá là sự xác định sai và hiệu ứng tốt hơn so với mức trung bình. Thứ nhất, sự xác định sai xuất hiện trong việc ước lượng sai các con số (ví dụ như độ dài con sông Nile) và 7 trong việc ước lượng các con số chưa biết (ví dụ giá tương lai của một cổ phiếu; chỉ số chứng khoán; lãi suất thị trường; chỉ số lạm phát; hay là sự thay đôi giá trong trong lai của một bất động sản). Thứ hai, sự tự tin thái quá là sự đánh giá khả năng của bản thân tốt hơn mức trung bình của người khác, ví dụ kỹ năng lái xe; kỹ năng và mức độ am hiểu kinh doanh của họ trên thương trường. Do đó, sự tự tin thái quá của nhà đầu tư có thể được định nghĩa là sự tự tin không chính đáng vào những đánh giá và khả năng của bản thân họ. 2.1.3 Các yếu tố môi trường bên ngoài ảnh hư ng đến tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên TTBĐS 2.1.3.1 nh hưởng thông tin bất động sản lên tài chính hành vi Yao và Li (2013) cũng cho rằng tâm lý sợ thua lỗ nói riêng, nếu không có sự trợ giúp của tâm lý tự tin, thì không thể đem lại lợi ích NĐT khi chất lượng thông tin tương đối đầy đủ. Lý do cơ bản nằm trong cách mà tâm lý sợ thua lỗ khiến các NĐT thận trọng hơn với các rủi ro từ thông tin không đầy đủ. Nghĩa là tâm lý sợ thua lỗ tác động ngược chiều với tâm lý tự tin và mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên BĐS. Waweru và Parkinson (2014) chỉ ra rằng hơn 90% các nhà đầu tư bất động sản luôn luôn hoặc thường xuyên sử dụng thông tin từ các nguồn như: công ty bất động sản, kinh nghiệm trước đây, quảng cáo từ báo chí, trang web quảng cáo và sự xem xét của NĐT, được xem như một nguồn thông tin về BĐS tác động đến quyết định đầu tư. Trong khuôn khổ lý thuyết và nghiên cứu trước, tác giả đưa ra các giả thuyết thứ tư như sau: H4: Thông tin bất động sản có mối quan hệ ngược chiều bầy đàn; H5: Thông tin bất động sản có mối quan hệ ngược chiều sợ thua lỗ; H6: Thông tin bất động sản có mối quan hệ cùng chiều tự tin thái quá. 2.1.3.2 nh hưởng vị trí bất động sản lên tâm lý tự tin thái quá Vị trí địa lý thuận lợi của BĐS không chỉ là yếu tố mà người mua quyết định sở hữu mà còn là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, điều này thể hiện qua các nghiên cứu nước ngoài, cụ thể như sau: Kueh và Chiew (2005); Opoku và Abdul (2010); Haddad và cộng sự (2011); Waweru và Parkinson (2014); Sean và Hong (2014); Natasha và Hassan (2015); Sumarauw (2016); Nguyễn Thi Hải Yến (2015); Chia và cộng sự (2016). Tác giả đưa ra các giả thuyết thứ bảy như sau: H7: Vị trí BĐS có mối quan hệ cùng chiều tự tin thái quá. 2.1.3.3 nh hưởng kinh tế vĩ mô lên tâm lý tự tin thái quá Sean và Hong (2014) cũng cho rằng yếu tố về kinh tế tác động mạnh đến quyết định đầu tư BĐS tại thành phố Kuala Lumpur thuộc đất nước Malaysia, chỉ tiêu về kinh tế thể hiện như thuế suất, tiến độ thanh toán do chủ đầu tư đưa ra, lãi suất cơ bản của thị trường, khoản vay mà ngân hàng cho vay, và các hỗ trợ từ chính phủ cho thị trường bất động sản. Trong khi đó, động cơ đầu tư của NĐT là thể hiện qua việc đánh giá, dự đoán về lợi nhuận kỳ vọng và lợi ích do BĐS là công cụ chống lại lạm phát; Chia và cộng sự (2016) cũng chỉ ra các chỉ tiêu đánh giá về yếu tố kinh tế tác động đến ý định mua bất động sản của NĐT như giá nhà, phí thủ tục hồ sơ, số tiền vay, tiến độ thanh toán, lãi suất vay, và số tiền phải trả hàng tháng; Njoroge (2018) kết luận rằng có một mối tương quan tích cực mạnh mẽ đáng kể giữa giá bất động sản nhà ở và lãi suất. Điều này là do lãi suất ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở và chi phí vay. Và kết luận rằng tăng lãi suất dẫn đến tăng giá bất động sản. Nghiên cứu cũng kết luận thêm rằng lạm phát có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giá nhà đất. Do đó, tác giả đưa ra các giả thuyết thứ tám như sau: H8: Kinh tế vĩ mô có mối quan hệ cùng chiều yếu tố tâm lý tự tin thái quá. 2.1.3.4 nh hưởng cầu bất động sản lên tâm lý tự tin thái quá Frank (2011) cho rằng giá cả bất động sản là phản ánh nhu cầu của bất động sản và đóng vai trò là yếu tố dự báo tốt về tăng trưởng kinh tế. Do đó, nhu cầu làm thay đổi giá theo hướng tích cực lẫn tiêu cực đối với giá bất động sản; Njoroge (2018) cũng cho rằng sự giảm nhu cầu về bất động sản của người dân làm giảm giá bất động sản và một sự gia tăng về số lượng tiền kiều hối trong đất nước, một phần trong đó sẽ đầu tư bất động sản sẽ làm tăng giá cả của bất động sản; Obong’o (2016) đề cập sự thiếu hụt nhu cầu BĐS là thách thức ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các nhà phát triển động sản (chủ đầu tư); Dựa vào mô hình lý thuyết PEST, Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho rằng có hai nhóm nhân tố liên quan đến nhu cầu BĐS tác động đến quyết định đầu tư bất động sản, đó là: (i) Nhóm về chính sách của Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất, chính sách đầu tư và kinh doanh nhà ở, chính sách quản lý nhà nước liên quan đến mức độ minh bạch thị trường BĐS); (ii) nhóm các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (sự gia tăng dân số chung, khu vực, chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp, môi 8 trường văn hóa xã hội). Do đó, tác giả đưa ra các giả thuyết thứ chín như sau: H9: Cầu BĐS có mối quan hệ cùng chiều tấm lý tự tin thái quá. 2.2 Hi u uả của nhà đ u tư cá nhân trên th trư ng t đ ng ản 2.2.1 hái niệm đ c điểm c a nhà đầu tư cá nhân 2.2.1.1 Khái niệm đầu tư cá nhân Có nhiều định nghĩa về đầu tư. Theo McKenzie và cộng sự (2010): hoạt động tạo ra lợi nhuận bằng cách sử dụng tiền được hiểu là đầu tư, hoặc gia tăng nguồn vốn để gia tăng lợi nhuận. Nói cách khác, nhiều nhà kinh kinh tế học cho rằng việc hi sinh lợi ích tiêu dùng, nguồn lực hiện tại để lấy lợi nhuận tương lai, nguồn lực hiện tại có thể bao gồm vốn chủ sở hữu tự có và cả vốn vay. Do đó, cách hiểu này cho rằng tiêu dùng có xu hướng ngược chiều đầu tư và con người sử dụng có thể dùng tiền với mục đích tiêu dùng hoặc lẫn đầu tư. Thực tế, cho thấy nhà đầu tư có thể đầu tư vốn trong lĩnh vực vàng, chứng khoán, tiết kiệm, bất động sản…và NĐT có quyền hưởng lợi ích từ việc đầu tư hoặc nhận thua lỗ nếu thất bại(Geltner và cộng sự, 2001). 2.2.1.2 Đặc điểm nhà đầu tư cá nhân Thứ nhất, nhà đầu tư cá nhân trên thị trường BĐS không phân định rõ ràng giữa đầu tư tập thể gia đình và đầu tư cá thể. Ở đây, đầu tư cá nhân được hiểu bao gồm cả đầu tư của cá thể và hộ gia đình. Theo Levy và cộng sự (.2008) cho rằng các cá nhân và hộ gia đình, hành vi mua bất động sản là khoản đầu tư quan trọng nhưng không thường xuyên. Thứ hai, nhà đầu tư. cá nhân trên TTBĐS thường là đầu tư sản phẩm đơn lẻ, có thể người ta bỏ tiền mua bất động sản đó hình thành trong tương lai chứ không mua cả quá trình hình thành dự án. Thứ ba, nhà đầu tư.cá nhân trên TTBĐS thường có chiến lược đầu tư ngắn hạn và tuân theo theo các nguyên tắc cụ thể trong đầu tư và họ dễ bị tác động khi hoàn cảnh thay đổi. 2.2.2 hái niệm hiệu quả đầu tư Theo Feibel (2003) định nghĩa hiệu quả đầu tư “Investment Performance” như sau: Hiệu quả đầu tư là lợi nhuận của một danh mục đầu tư. Danh mục đầu tư có thể chứa một tài sản hoặc nhiều tài sản. Hiệu quả đầu tư được đo lường trong một khoảng thời gian cụ thể và bằng một loại tiền tệ cụ thể. 2.2.3 Ch tiêu tài chính đo lường hiệu quả đầu tư Tổng lợi nhuận của bất động sản (Real Estate Total Return), RETR, là tổng thu nhập cho thuê và thay đổi giá trị tài sản (Hoesli & MacGregor, 2000). Đối với tài sản, lợi tức thu nhập là tỷ lệ giữa tiền thuê nhận được trong một năm trên giá trị tài sản vào đầu năm. Lợi tức hoàn vốn hay được gọi là tỷ lệ hoàn vốn là tỷ lệ phần trăm thay đổi trong giá trị tài sản đó trong một năm. Ta có thể chia nhỏ các thành phần của tổng lợi nhuận bất động sản, RETR = IRt + CRt Như vậy, đối chiếu công thức tính tỷ lệ hoàn vốn (tỷ suất sinh lợi) về mặt tài chính trên thị trường bất động sản theo Clayton (1998), Hoesli và MacGregor (2000) và công thức tính tỷ lệ hoàn vốn về mặt tài chính theo Nyamute và cộng sự (2015) trên thị trường chứng khoán cho thấy có sự tương đồng, theo đó tỷ lệ hoàn vốn được tính bằng cách lấy giá trị chênh lệch tài sản cuối kỳ và đầu kỳ cộng với lợi tức trong thời gian tính toán (đối với BĐS là lãi thu được từ cho thuê, đối với chứng khoán là lợi tức từ cổ tức), sau đó chia lại giá trị tài sản cuối kỳ. 2.2.4 Đo lường hiệu quả đầu tư Từ các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng phép đo hiệu quả đầu tư tuân theo nghiên cứu của Oberlechner và Osler (2004) là thang đo cấp quãng, cụ thể là loại thang đo Likert (Likert,1932), trong đó một chuỗi các phát biê ̉u trong câu hỏi được nêu ra và người trả lời sẽ chọn một trong các câu hỏi đó, liên quan đến: (i) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của NĐT so với dự kiến của họ; (ii) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của NĐT so với tỷ lệ hoàn vốn chung của thị trường; (iii) Mức độ hài lòng của các quyết định đầu tư của họ. Từ đây, việc vận dụng thang đo Likert theo phương pháp hướng dẫn Oberlechner và Osler (2004) về đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên thị trường khác, trong đó có thị trường BĐS là hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, để có cơ sở vững chắc thang đo hiệu quả đầu tư theo phương pháp hướng dẫn Oberlechner và Osler (2004) áp dụng trên TTBĐS phải cần xác định, điều chỉnh, kiểm định trong nghiên cứu định tính trước khi nghiên cứu định lượng chính thức.