Nội dung

Tìm kế rót vốn cho bất động sản Để mở lối cho dòng tiền chảy vào thị trường nhà đất, một đơn vị phát triển địa ốc đề xuất áp dụng thêm nghiệp vụ leasing, tức thuê mua, bên cạnh các hình thức repo hay chứng khoán hóa bất động sản. Đến nay nghiệp vụ leasing chưa từng được áp dụng trên thị trường bất động sản VN. Trên thực tế, leasing bắt nguồn từ dịch vụ cho thuê tài sản, động sản như: tàu xe, máy móc, thiết bị và cho thuê tài chính chủ yếu ở các ngân hàng. Người có nhu cầu đặt lệnh leasing một tài sản, số vốn cần sử dụng kèm theo một khoản tiền thuê. Khi hết thời hạn, đơn vị leasing nhận tài sản về để thanh lý. Không giống với hình thức thuê thông thường, trong trường hợp leasing, người đi thuê được chủ động đề xuất một bất động sản mình cần, được tham gia vào việc kiểm tra tính minh bạch của sản phẩm. Ngoài ra, để tiến hành leasing thành công, bất động sản phải qua quá trình định giá nghiêm ngặt trước khi ký kết hợp đồng thuê. Song khác biệt lớn giữa leasing tài chính, động sản và leasing bất động sản là, sau một thời gian sử dụng tàu xe, máy móc thiết bị có thể bị hư hỏng, hao mòn, giảm giá trị còn bất động sản thì không xảy ra tình huống này. Trái lại, giá đất vẫn tăng đều hàng năm. Theo doanh nghiệp đề xuất mô hình leasing, đây là một hình thức đưa vốn vào thị trường, làm tăng tính thanh khoản trong ngắn hạn và trung hạn cho bất động sản. Với tình hình hiện nay, giá đất đắt đỏ và không ngừng tăng lên do quỹ đất thu hẹp dần, khả năng mua trọn gói một bất động sản của khách hàng bị hạn chế vì năng lực tài chính không đáp ứng kịp. Nghiệp vụ leasing có thể giải quyết nhu cầu vốn ngắn hạn một cách nhanh chóng nhưng hợp pháp. Đơn vị này đưa ra ví dụ, khi khách hàng có nhu cầu một nhà xưởng để sản xuất, căn hộ để ở, mảnh đất (tùy kích cỡ) có thể xây dựng văn phòng..., đơn vị leasing sẽ cung cấp "hàng" theo yêu cầu . Khách chỉ trả một phần giá trị tài sản đó nhưng được sở hữu và sử dụng toàn phần theo ý thích trong một khoản thời gian nhất định. Sau khi hết thời gian thuê mua, tài sản này sẽ được định giá lại và thông báo thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận đã ký kết. Tuy nhiên, theo doanh nghiệp đề xuất mô hình này cho rằng, để áp dụng được nghiệp vụ leasing phải có hành lang pháp lý chặt chẽ, không nên tùy tiện áp dụng. Đơn vị có thể đáp ứng nhu cầu thuê mua phải là một tổ chức tín dụng, định chế tài chính có nguồn vốn và nghiệp vụ đạt chuẩn, được sự giám sát của Ngân hàng nhà nước mới đảm đương nổi dịch vụ này. Năm 2009, một doanh nghiệp khác từng nghiên cứu và vận động các cổ đông góp vốn để áp dụng mô hình repo bất động sản. Dịch vụ này có nguồn gốc từ chứng khoán, có tên tiếng Anh bắt nguồn từ chữ Repossess of property (sở hữu lại tài sản), viết tắt Repo. Cách thực hiện repo bất động sản không khác gì những cuộc giao dịch nhà đất thông thường, chỉ đặc biệt ở chỗ không mua đứt bán đoạn mà có điều kiện ràng buộc, gần giống với hình thức cầm cố có thể chuộc lại với giá gốc kèm theo lãi suất. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp này cũng chưa thể tiến hành repo bất động sản theo ý muốn vì lo ngại tranh chấp kiện tụng do thị trường địa ốc chưa ổn định và còn thiếu hành lang pháp lý.