Nội dung

§Ò ¸n chuyªn ngµnh LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nước ta Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân .Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền đó..... “. Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị lớn ....đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ XXI. Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu....Với phương pháp này việc nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ được xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại. Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở đô thị nước ta. Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của TS.Hoàng Cường và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Em xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn. I. Cơ sở lý luận của đề tài: 1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở: 1.1.Khái niệm: Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. *Trên góc độ xây dựng : Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. *Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên . 1.2.Đặc điểm nhà ở: *Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất, được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất. *Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa.... *Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao. *Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau. 2.Ý nghĩa của nhà ở : *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả. Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động. Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh đô thị thị lớn. Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất. *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo....”(1) Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi nuôi dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người. *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội. Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc. Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB. Chính trị quốc gia, trang500. người dân đô thị thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ. 3. Cung- Cầu nhà ở: *Cung nhà ở: Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ. -Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở . -Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã hội về nhà ở. -Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội và thiết chế đăc thù của dân cư đô thị. Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp. *Cầu về nhà ở đô thị : Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm : -Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học. -Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột. -Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang. -Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật. -Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và xây dựng các công trình hạ tầng đô thị . -Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung. -Nhà ở cho học sinh, sinh viên. -Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh. -Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự chênh lệch lớn. 4.Quản lý Nhà nước về nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở: Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở. Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng. Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thoả mãn nhu cầu của mình. *Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước. *Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở . Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm quyền. *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở. Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở. *Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở. Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản lý nào. Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở. Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước. II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị : 1.1.Trước thời kỳ đổi mới: Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế. Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém . Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố. Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.(2) Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian. 1.2.Từ 1986 đến nay: Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa. Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặt các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối 1990 diện tích nhà cả nước ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m2, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đô thi). Diện tích bình quân đầu người cả nước khoảng 7m2, trong đó ở đô thị là 5,8m2/ người. Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước xây dựng được 26 triệum2nhà ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta có khoảng 107 triệu m2, bình quân là 7,2 m2/người. Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2nhà ở. Thực tế đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là 7,7 m2/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình quân là 6,8 m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người. Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà (2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh