Nội dung

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ngành: LUẬT KINH TẾ VŨ HUYỀN MY Hà Nội – năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ và tên học viên: Vũ Huyền My Người hướng dẫn: TS. Bùi Đức Giang Hà Nội - năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của trường Đại học Ngoại thương. Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật sau đại học – Đại học Ngoại thương xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cám ơn. NGƢỜI CAM ĐOAN Vũ Huyền My LỜI CẢM ƠN Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả Luận văn xin bày tỏ sự cảm ơn chân thành tới TS. BÙI ĐỨC GIANG vì sự tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình thực hiện luận văn tại Trường Đại học ngoại thương, cơ sở Quảng Ninh. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn Ban giám hiệu, các Giảng viên đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức trong quá trình tác giả theo học tại trường. Cảm ơn toàn thể cán bộ, nhân viên trường Đại học Ngoại thương – Cơ sở Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tác giả trong thời gian học tập và nghiên cứu nhằm hoàn thiện chương trình Cao học. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các cơ quan hữu quan, các đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tác giả theo học chương trình đào tạo thạc sĩ và hoàn thành bản luận văn được thuận lợi và thu được kết quả tốt đẹp. Nhân đây, xin được cảm ơn và mong nhận được sự quan tâm, nhận xét của các Thầy, Cô trong Hội đồng bảo vệ để tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt hơn những nội dung của luận văn nhằm đạt được tính hiệu quả khi áp dụng vào trong thực tiễn. Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ............................................. 2 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 3 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 3 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ........................................................................................... 4 3. Mục đích nghiên cứu ..................................................................................................... 5 4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................................... 6 5. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................... 6 6. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 6 7. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 6 8. Bố cục của luận văn ....................................................................................................... 7 CHƢƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .............................................................................................. 8 1.1. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp ............................................................................. 8 1.2. Tài sản thế chấp .......................................................................................................... 9 1.2.1 Tài sản hình thành trong tương lai ....................................................................... 9 1.2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai ....................................................................... 10 1.3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai................................................ 15 1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm ............................................................................................ 18 1.5. Hiệu lực giữa các bên ............................................................................................... 19 1.6. Hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba...................................................................... 20 1.7. Các dạng hợp đồng thế chấp ..................................................................................... 22 1.8 Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ................................................ 26 1.8.1 Điều khoản về chủ thể hợp đồng ........................................................................ 27 1.8.2 Điều khoản về nghĩa vụ được đảm bảo .............................................................. 27 1.8.3 Điều khoản về tài sản thế chấp là NƠHTTTL .................................................... 28 1.8.4 Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ......................... 28 1.8.5 Điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo .................................................................. 31 1.8.6 Điều khoản về giải quyết tranh chấp .................................................................. 31 1.8.7 Điều khoản khác của hợp đồng .......................................................................... 32 CHƢƠNG 2: QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................................................................ 34 2.1. Cung cấp thông tin về tình trạng của tài sản thế chấp .............................................. 34 2.2. Hoàn thiện hồ sơ pháp lý về tài sản thế chấp ............................................................ 35 2.3. Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp và xoá đăng ký thế chấp ................................. 37 2.3.1 Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký ....................... 37 2.3.2. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp ........................................................ 38 2.3.3. Trách nhiệm thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp .............................. 39 2.3.4 Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở ................................................................................................................................... 40 2.3.5 Xoá đăng ký thế chấp .......................................................................................... 42 2.4. Quyền bán tài sản thế chấp ....................................................................................... 43 2.4.1 Khái niệm Giải chấp ........................................................................................... 43 2.4.2 Điều kiện giải chấp ............................................................................................. 46 2.4.3 Xác định tài sản đã được giải chấp .................................................................... 47 2.4.4 Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản ...................................................................... 49 CHƢƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................................................................ 54 3.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai .............. 54 3.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ........... 55 3.2.1. Nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu ..................................................................... 55 3.2.2. Nhà ở đã đăng ký quyền sở hữu ......................................................................... 60 3.2.2.1. Bán đấu giá tài sản ..................................................................................... 60 3.2.2.2. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản ............................................................... 62 3.2.2.3. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ........ 66 3.3. Định giá tài sản bảo đảm........................................................................................... 67 3.3.1 Các phương thức định giá tài sản: ..................................................................... 68 3.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản: ............................................................................... 69 3.4. Thông báo xử lý tài sản bảo đảm .............................................................................. 70 3.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán.......................................................................................... 71 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77 1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HTTTL Hình thành trong tương lai NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai TCTD Tổ chức tín dụng 2 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Tên luận văn: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn đã đạt được các kết quả chính sau: - Đã hệ thống hóa các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, đưa cho người đọc một cái nhìn tổng quan về biện pháp bảo đảm này trên các phương diện: xác lập hợp đồng thế chấp, quản lý tài sản và xử lý tài sản. - Đã làm rõ khái niệm NƠHTTTL, chỉ ra những điểm còn mẫu thuẫn trong quy định giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014 về loại tài sản đặc biệt này, đề xuất cách hiểu thống nhất theo Bộ luật dân sự 2015. - Đã phân tích các điều kiện thế chấp NƠHTTTL và các đặc điểm pháp lý của loại hình thế chấp này bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực với các bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, so sánh các dạng hợp đồng thế chấp. - Đã nghiên cứu các quy định chung và quy định cụ thể điều chỉnh việc quản lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, trong đó trọng tâm là về đăng ký thế chấp và quyền bán tài sản thế chấp. Luận văn đã phân tích và chỉ ra những điểm bất cập, thiếu khả thi của các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký chuyển tiếp thế chấp NƠHTTTL và giải chấp tài sản hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định này. - Đã phân tích các biện pháp xử lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL một cách toàn diện theo hai trường hợp: khi xử lý tài sản vẫn tồn tại dưới dạng NƠHTTTL hoặc nhà ở đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu; đánh giá những thuận lợi, khó khăn của từng biện pháp đồng thời đưa ra khuyến nghị cho bên nhận thế chấp về việc sử dụng biện pháp nào với từng trường hợp cụ thể. 3 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch, hợp đồng dân sự, thương mại ngày càng tăng nhanh cả về số lượng và giá trị. Quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm ngày càng hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và tài sản đưa vào giao dịch ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai. Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai (NƠHTTTL) là điển hình và phổ biến hiện nay vì đây là một biện pháp bảo đảm nằm trong chính sách tín dụng linh hoạt hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở và khách hàng cá nhân có nhu cầu thật mua nhà, căn hộ để ở. Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật số 65/2014/QH13 về nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 (“Luật nhà ở”). Luật này đã bổ sung khá nhiều quy định mới về thế chấp NƠHTTTL, trong đó có một số quy định mang tính đột phá, tạo nên tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng. Theo đó, hàng loạt các văn bản mới được ban hành để hướng dẫn thực hiện việc thế chấp NƠHTTTL. Tuy vậy, là một loại hình thế chấp khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy định của pháp luật để điều chỉnh thế chấp NƠHTTTL chưa thật đầy đủ và hoàn thiện. Có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, hiện nay các giao dịch thế chấp NƠHTTTL diễn ra thường xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh. Việc chồng chéo, mâu thuẫn cũng như những thiếu sót trong các quy định pháp luật về vấn đề này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế.