Nội dung

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM ___________________ LÊ DUY KHÁNH GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính - Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. TRƯƠNG QUANG THÔNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Mở đầu Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam ....................................................................... 1 1.1 Bất động sản ............................................................................................................... 1 1.1.1 Khái niệm bất động sản ........................................................................................ 1 1.1.2 Phân loại bất động sản .......................................................................................... 1 1.2 Đặc điểm của bất động sản .......................................................................................... 2 1.2.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý.................................................................... 2 1.2.1.1 Tính cá biệt và khan hiếm ............................................................................ 2 1.2.1.2 Tính bền lâu, ít hao mòn ............................................................................... 2 1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.................................................................. 2 1.2.1.4 Các tính chất khác ........................................................................................ 2 1.2.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thương mại ................................................... 3 1.2.2.1 Tính cố định ................................................................................................. 3 1.2.2.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao ......................................................................................................... 3 1.2.2.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng ................................................................. 4 1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản luôn tăng trong dài hạn .............. 4 1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng ...................................... 4 1.2.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản ........................................... 4 1.3 Thị trường bất động sản .............................................................................................. 5 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản........................................................................ 5 1.3.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ................................................... 6 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......................................................... 7 1.3.3.1 Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản .............................................. 7 1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản............................................... 8 1.3.3.3 Các yếu tố pháp lý của bất động sản ............................................................. 8 1.4 Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ........................................................ 10 1.4.1 Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng ................................................................ 10 1.4.2 Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng .................................. 11 1.4.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng............................. 11 1.4.3.1 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng trung, dài hạn ... 11 1.4.3.2 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng lớn ................... 12 1.4.3.3 Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ ........................................ 12 1.4.3.4 Tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có rủi ro cao ........... 12 1.4.4 Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ................................... 13 1.4.4.1 Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng ............................................................. 13 1.4.4.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn ........................................................... 13 1.4.5 Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay ............. 15 1.4.5.1 Tích cực ....................................................................................................... 15 1.4.5.2 Tiêu cực ....................................................................................................... 18 1.5 Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại ....... 20 1.5.1 Khái niệm rủi ro pháp lý....................................................................................... 18 1.5.2 Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng ............................................................ 21 1.5.3 Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại ........................................................................................................... 22 1.5.4 Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay .............................. 23 1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng ..................................................................................................... 23 1.5.4.2 Những điều chỉnh chính sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng ............................. 24 1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nước không có định hướng rõ ràng đối với hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại ................................ 25 1.5.4.4 Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................... 26 Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 26 Chương 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ......................................................................... 28 2.1 Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại hiện nay ........................................................................ 28 2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin......................................................................................................................... 28 2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những quy định của pháp luật có liên quan ..................... 28 2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thương mại đối với loại hình rủi ro này ..... 30 2.1.4 Sự phức tạp của hệ thống văn bản pháp luật có liên quan ..................................... 30 2.1.5 Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong nhận thức và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý ................................... 31 2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay .................................................................................. 31 2.2.1 Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản ................................................................................................ 31 2.2.2 Quy định về kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của Ngân hàng Nhà nước ............................................................................................................. 33 2.2.3 Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai....... 35 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................... 38 2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản .................................................. 40 2.2.6 Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp ..................................................... 41 2.2.7 Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản ............................................................................................................... 42 2.2.8 Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005........................................... 43 2.2.9 Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả được nợ ...................... 45 2.2.10 Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên vay cho ngân hàng ............................................................................................................. 49 2.2.11 Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản cho ngân hàng để thi hành án .............................................................................................. 50 2.2.12 Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án ................................ 52 2.2.12.1 Người phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án.......... 52 2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án .......... 54 2.2.13 Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án........................ 54 2.2.14 Sự phiền hà của thủ tục tố dụng dân sự hiện hành ................................................ 55 Kết luận chương 2 ............................................................................................................. 57 Chương 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách . 59 3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................................................... 59 3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động sản không được nhận thế chấp .............................................................................. 59 3.1.2 Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản................. 61 3.1.3 Sự cần thiết của công tác tư vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo nhân sự................................................................................................................. 65 3.1.4 Hướng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng trọng tài thương mại thông qua trọng tài quy chế.................................................. 66 3.2 Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan ..................................................................................................... 67 3.2.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước ............................................................... 67 3.2.1.1 Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản ........................................................................................ 68 3.2.1.2 Điều hành lãi suất cơ bản ............................................................................. 69 3.2.1.3 Việc ban hành các quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt chú ý đến lộ trình thực hiện .......................................................................................... 70 3.2.2 Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan ................ 72 3.2.2.1 Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất động sản đang thế chấp ........................................................................................................ 72 3.2.2.2 Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật ............... 73 3.2.2.3 Cần thiết phải xây dựng cơ chế xử lý nợ cho các ngân hàng thương mại ...... 74 3.2.2.4 Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai .................................................................................... 75 Kết luận chương 3 ............................................................................................................. 77 Kết luận chung .................................................................................................................. 78 Danh mục công trình của tác giả Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT A. Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt 1. ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu. 2. BĐSHTTTL : Bất động sản hình thành trong tương lai. 3. BIDV : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 4. BLDS 2005 : Bộ Luật dân sự năm 2005. 5. BLTTDS 2004 : Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004. 6. CAR : Capital Adequacy Ratio – Tỷ lệ an toàn vốn. 7. CBTD : Cán bộ tín dụng. 8. Chỉ thị 01 : Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 9. DTBB : Dự trữ bắt buộc. 10. EIB : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam. 11. GDBĐ : Giao dịch bảo đảm hay còn gọi là giao dịch đăng ký thế chấp, cầm cố. 12. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 13. HĐTC : Hợp đồng thế chấp. 14. HĐTD : Hợp đồng tín dụng. 15. Luật các TCTD : Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. 2010 16. Luật Đất đai 2003 : Luật Đất đai năm 2003. 17. Luật KDBĐS 2006 : Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 18. Luật Nhà ở 2005 : Luật Nhà ở năm 2005. 19. Luật THADS 2008 : Luật Thi hành án dân sự năm 2008. 20. LSCB : Lãi suất cơ bản. 21. LSTT : Lãi suất thỏa thuận. 22. MSB : Ngân hàng TMCP Hàng Hải. 23. Nghị quyết 11 : Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ. 24. NHNN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 25. NHTM : Ngân hàng thương mại. 26. NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần, theo định nghĩa tại Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại. 27. NHTMNN : Ngân hàng thương mại Nhà nước, theo định nghĩa tại Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại. 28. Nghị định 163 : Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ. 29. QSDĐ : Quyền sử dụng đất. 30. STB : Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín. 31. TCTD : Tổ chức tín dụng. 32. TCB : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 33. Thông tư 13 : Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 34. Thông tư 19 : Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 35. TSBĐ : Tài sản bảo đảm. 36. TSTC : Tài sản thế chấp. 37. TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai. 38. VCB : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. 39. Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. 40. VPB : Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. B. Ghi chú: Không dùng các từ viết tắt trong các tên chương, tiêu đề, đầu mục của luận văn. Không viết tắt khi trích dẫn trực tiếp. MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong hoạt động ngân hàng, rủi ro tín dụng là một đề tài đã được nhiều người nghiên cứu. Một số đề tài nghiên cứu trong lĩnh vực này như: Nguyễn Ngọc Bình (2008) về tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM, Trần Tiến Chương (2008) về quản trị rủi ro tín dụng tại VCB, Lê Thị Hồng Điều (2008) về quản lý rủi ro tín dụng tại BIDV và một số nghiên cứu khác. Những nghiên cứu này đã có những đóng góp nhất định về cơ sở lý luận và những giải pháp mới vào công tác quản lý của các nhà quản trị, điều hành các ngân hàng tại Việt Nam thời gian qua. Những đề tài này thường đề cập khá tổng quát về rủi ro tín dụng và những giải pháp được đúc kết dựa trên những nghiên cứu khái quát như vậy. Trong khi đó, cấp tín dụng là một hoạt động khá phức tạp, khá rộng khi chứa đựng trong đó nhiều nghiệp vụ khác nhau như cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán, cho thuê tài chính và nhiều nghiệp vụ khác. Riêng hoạt động cho vay cũng đã có thể phân chia thành nhiều loại như cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS… mà mỗi một loại hình này có những đặc điểm, tính chất, mức độ rủi ro, các nhân tố rủi ro cũng rất khác nhau. Do đó, việc nghiên cứu rủi ro tín dụng nói chung sẽ khó giải quyết thấu đáo các vấn đề, những giải pháp đưa ra sẽ khó ứng dụng hiệu quả. Xuất phát từ thực tiễn công tác của tác giả; những biến động thất thường của thị trường BĐS thời gian qua; từ những thay đổi mang tính khó dự đoán trong chính sách điều hành của NHNN; từ sự “phình to” của hệ thống các văn bản pháp luật trong quản lý, điều hành thị trường tiền tệ, trong công tác quản lý BĐS và thị trường BĐS; từ thực tế còn xem nhẹ công tác quản trị rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam; và cuối cùng từ yêu cầu phải có một nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về những rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM để những người đang thực hiện các công việc có liên quan từ CBTD, cán bộ xét duyệt khoản vay, những người làm công tác pháp lý đến những nhà quản trị ngân hàng có cái nhìn tương đối đầy đủ về loại rủi ro này, những vấn đề vướng mắc để có biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý đối với hoạt động tín dụng BĐS ở ngân hàng mình. Đề tài “Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” ra đời để đáp ứng các yêu cầu đó. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích của đề tài là thống kê một cách có hệ thống và phân tích chuyên sâu về những nguyên nhân của rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đối với các NHTM và kiến nghị chính sách nhằm hạn chế loại rủi ro này, góp phần vào công tác quản trị rủi ro chung của hệ thống NHTM Việt Nam. Để đạt được mục đích này, đề tài sẽ làm rõ các vấn đề sau: Thứ nhất, nghiên cứu và xây dựng khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM. Đây là vấn đề mà chưa có nghiên cứu nào từ trước đến nay đề cập; Thứ hai, hệ thống một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam đã và đang gặp phải. Phân tích chi tiết nguyên nhân của từng rủi ro pháp lý, những hậu quả mà các NHTM Việt Nam có thể gặp phải. Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp cho các NHTM và những kiến nghị chính sách phù hợp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản điều hành do Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, NHNN và các cơ quan Nhà nước khác ban hành có liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu: