Nội dung

1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS mục tiêu + Tổng dịên tích khuôn viên 3.000 m2 (30m x 100m), giả sử đất xây dựng được tính từ mặt tiền trở vào, được canh đều hai bên. Trên đất có công trình xây dựng, tổng diện tích xây dựng 1.180m2. + Vị trí khu đất trên mặt tiền đường HHH-p1-q2-tp3, đường nhựa rộng 40m. + Tình trạng: cơ sở hạ tầng tương đối tốt, có điện nước đầy đủ, giao thông thuận lợi, gần khu vực chợ và trường học. + Bất động sản thuận lợi cho việc mua bán, có khả năng xây dựng thành chung cư để bán. - Công trình xây dựng trên đất Stt 01 02 03 Tên tài sản Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật Số lượng Nhà văn phòng Xây dựng năm 1995. Kết cấu: móng BTCT, hệ khung cột 236 m2 BTCT 20x20cm, sàn BTCT tòan khối, tường xây gạch dày 10cm, cửa panô tấm sắt 2 cánh. Nền gạch bông 20x20cm Nhà xưởng Cấu trúc nhà xưởng cấp 3, xây dựng năm 1995. Kết cấu 844 m2 móng BTCT, nền lát gạch bông 20x20cm. Cột trụ thép, vì kèo thép, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi, mái lợp fibro xi măng Công trình phụ Gồm nhà bảo vệ và nhà vệ sinh: nhà trệt, xây dựng năm 100m2 1995: - Nhà bảo vệ: nền lát gạch bông 20x20cm, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi. Cột trụ, dầm BTCT ổn định. Xà gồ thép, mái lợp fibro xi măng - Khu vệ sinh: nền lát xi măng, tường xây gạch dày 20cm quét vôi các phòng vệ sinh tường ngăn gạch dày 10cm trong ốp gạch men. Mái fibro xi măng và tôn cũ. Thiết bị vệ sinh sử dụng bình thường. 2. Đánh giá chất lượng công trình: 2.1 Tỷ trọng các kết cấu chính (%) Móng Cột trụ Tường Nền Nhà VP 20.2 17.6 6.2 22.8 Nhà xưởng 6.5 2.9 23.7 12.1 Công trình 5.5 9.2 19.4 8.2 phụ 2.2 Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%): Móng Cột trụ Tường Nền Nhà VP 55 65 70 50 Nhà xưởng 55 50 60 60 Công trình 45 40 50 45 phụ 1 Kèo dầm 0 0 18.4 Mái 11.7 21.6 12.5 Cửa 11.5 17.5 8.7 Kèo dầm 65 55 50 Mái 60 55 55 Cửa 75 50 60 3. Các thông số diều tra về khu đất 3.1 Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất. - Quy hoạch: xây dựng căn hộ, chung cư. - Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 60% (tỷ lệ xây dựng cho phép). - Tổng diện tích được sử dụng: 100% - Phương án đầu tư: xây chung cư 3 tầng để bán 3.2 Các thông tin tổng quát: - Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (trên tổng doanh thu bán dự án). - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (trên tổng doanh thu bán dự án). - Chi phí khảo sát, thiết kế: 100.000 đ/m2 (trên diện tích sàn xây dựng). - Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng: 300.000 đ/m2 ( tính bình quân cho 1m2 đất) - Chi phí mua công trình xây dựng cũ: 200.000 đ/m2 ( tính bình quân cho 1m2 xây dựng) - Chi phí tháo dỡ công trình xây dựng cũ: 25.000 đ/m2 ( bình quân cho 1 m2 xây dựng). - Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất : 100% (tính trên diện tích sàn xây dựng). - Tỷ lệ thu hồi CTXD cũ: 50% (trên giá trị còn lại của công trình xây dựng cũ). - Hệ số chiết khấu: 10.5% - Tỷ lệ bán diện tích sàn xây dựng: + Năm thứ 1: 70% (trên diện tích sàn xây dựng). + Năm thứ 2: 30% (trên diện tích sàn xây dựng). 3.3 Các thông tin khác: - Đơn giá xây mới công trình xây dựng có tính năng hữu ích tương đương với công trình cũ: + Nhà ở văn phòng: 1.500.000 đ/m2 + Nhà xưởng: 1.000.000 đ/m2 + Công trình phụ: 500.000 đ/m2 - Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 1: 4.000.000 đ/m2 - Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 2: 4.500.000 đ/m2 - Đơn giá xây dựng công trình (chung cư) dự kiến: 1.700.000 đ/m2 - Giả sử toàn bộ chi phí cho việc đầu tư ban đầu phải vay từ ngân hàng với lãi suất 10.2%/ năm, tỷ lệ trả nợ gốc 100% trong năm thứ 1. 2 4 Phần kết quả thu thập thông tin: Các bất động sản so sánh: STT Chỉ tiêu điều chỉnh So sánh 1 1 2 3 4 5 6 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 Vị trí -2% -4% -4% -5% Pháp lý 0% 0% 0% 0% Môi trường sống, an ninh 0% 0% 0% 0% Môi trường kinh doanh 0% 0% 2% 3% Quy mô 2% 5% 3% 3% Hiệu quả sử dụng 2% 5% 4% 5% Ghi chú : (-) : BĐS so sánh tốt hơn BĐS định giá giả định. (+) : BĐS so sánh kém hơn BĐS định giá giả định Giá bán: TSSS1: 2.1 triệu đồng/m2, TSSS 2: 2.3 triệu đồng/m2, TSSS3: 2.2 triệu đồng/m2, TSSS4: 2.5 triệu đồng - Các TSSS1, 2,3 và 4 là những khu đất có diện tích từ 80 -225 m2. - Những khu đất có diện tích lớn: với phần chiều dài 20m đầu được tính bằng 100% mức giá mặt tiền, phần diện tích còn lại được tính bằng 80% mức giá mặt tiền. Yêu cầu: Xác định giá trị quyền sử dụng đất. 3