Nội dung

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYÊN ĐỀ TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp Phó Trưởng Bộ môn Định giá Tài sản 1 2 TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS KẾT KẾT CẤU CẤU CỦA CỦA CHUYÊN CHUYÊN ĐỀ ĐỀ I.I. II. II. Giới Vai Giới Vai trò trò thiệu thiệu về về của của dịch dịch vụ vụ người người định định giá giá định định giá giá BĐS BĐS BĐS BĐS V. III. IV. V. III. IV. Nguyên Kinh Nguyên Điều Điều kiện kiện Kinh tắc kinh nghiệm tắc kinh doanh doanh nghiệm hoạt của hoạt động động & & yêu yêu cầu cầu của định một số số định giá giá chuyên chuyên một nước BĐS môn nước BĐS môn VI. VII. VI. VII. Trách Đạo Trách Đạo nhiệm đức nhiệm đức nghề nghề nghề nghề nghiệp nghiệp nghiệp nghiệp 3 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT NGHỀ TRONG NỀN KTTT Được mọi người cần, nhưng không thể tự làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó và được pháp luật cho phép… I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS 1.Trước năm 1986. - Trước năm 1945: xuất hiện khá sớm nhưng chưa thành 1 nghề. - Từ 1945 – 1986: + Chức năng định giá: Bộ Vật tư. + Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và tư liệu sản xuất chủ yếu. + Khái niệm giá cả: danh nghĩa. + Việc định giá trị tài sản theo giá thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa. I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS 2. Giai đoạn 1986 – đến nay: - Nhu cầu định giá theo giá thị trường đã xuất hiện và ngày càng tăng: + Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính thuế… + Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính. + Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê. + Định giá TSVH, thương hiệu và uy tín kinh doanh. - Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nước ngoài. - Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước. - Mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam. - Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA. - Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với tư cách là Thông tấn viên. 6 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BẤT ĐỘNG SẢN) Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 7 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS NHƯ VẬY, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BĐS): - Là công việc ước tính. - Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. - Giá trị của tài sản được tính bằng tiền. - Xác định tại một thời điểm cụ thể. - Xác định cho một mục đích nhất định. 8 II./ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BĐS C¸c ®Þnh gi¸ theo luËt ph¸p §Þnh gi¸ tµi s¶n c«ng ty ChuyÓn giao quyÒn së h÷u Môc ®Ých ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Ph¸t triÓn B§S vµ ®Çu t­ Tµi chÝnh vµ tÝn dông Cho thuª theo hîp ®ång III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS 1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản. - Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. - Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. 9 III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS 2. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản Sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt Cung cÇu Thay thÕ C¸c nguyªn t¾c c¬ b¶n §ãng gãp Dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t­¬ng lai 10 1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ… (tiếp) MỘT TÀI SẢN COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT: Tài sản được sử dụng có thể được trên thực tế; Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý; Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chính; 11 1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác một cách tối đa lợi ích của tài sản. Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó. + Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 12 13 2 NGUYÊN TẮC THAY THẾ Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy. Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đánh giá thông qua chi phí để có một tài sản tương đương. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá. + Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản. 3 NGUYÊN TẮC DỰ KIẾN CÁC KHOẢN LỢI ÍCH TƯƠNG LAI Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng. Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. + Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản. 14 15 4 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì Giá trị của một tài sản hay của một bộ tổng giá trị của nó sẽ cao hơn phận cấu thành một tài sản phụ thuộc tổng giá trị của các tài sản đơn vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ lẻ (theo lý thuyết hệ thống). làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay đổi như thế nào. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau. 16 5 NGUYÊN TẮC CUNG CẦU Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai. IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN MÔN 1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 17 IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN MÔN 2. Yêu cầu chuyên môn của người định giá Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một tiêu chuẩn chuyên nghiệp được thừa nhận. - Chấp nhận nhiệm vụ: - Sự trợ giúp từ bên ngoài: - Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc: 18 19 % V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 15 § an M¹ch 10 5 Ph¸p Ai Len 0 ý -5 1998 1999 2000 2001 2002 PhÇn Lan § øc Anh -10 -15 N¨m Tăng trưởng nhà ở tại một số nước châu Âu 20 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 12000000 10000000 m2 8000000 6000000 Cung CÇu 4000000 2000000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tõ n¨m 1992 - 2.000 Cung cầu về cao ốc văn phòng tại Malaysia 21 TûBaht V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 140 120 100 80 60 40 20 0 Tæng gi¸ trÞ N¨m Giá trị tài sản thẩm định tại Thái lan: 1991 - 2002. 22 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC Sè CT niªm yÕt Vèn trªn thÞ tr­êng (%) 1992 53 104,8 1993 183 353,1 1994 291 369,1 1995 323 347,4 1996 530 984,2 1997 745 1752,9 1998 851 1950,5 Giá trị tài sản thẩm định trên TTCK Trung Quốc 23 1000 2500 800 2000 600 1500 400 1000 200 500 0 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 N¨m TûlÖvèn Sèc«ngty V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC Sè c«ng ty niªm yÕt Vèn trªn thi tr­ êng Tăng trưởng củaTTCK Trung Quốc 24 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn. 2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên. 3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý. 25 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn. Để hành nghề, định giá viên bắt buộc phải có năng lực tối thiểu về mặt chuyên môn. Khả năng này của định giá viên nhất thiết phải được sự thừa nhận của một trường đào tạo hay một Hiệp hội có uy tín ở trong nước hay trên thế giới. Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành về mặt kỹ thuật định giá với độ tin cậy cao nhất có thể được. Trách nhiệm chuyên môn điều chỉnh khả năng và mục tiêu tiến hành công việc của định giá viên, 26 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên. Khi xảy ra thiệt hại thì lại nảy sinh một loại trách nhiệm mới, đó là: trách nhiệm dân sự. Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, các quy định về trách nhiệm dân sự đối với các định giá viên được đặc biệt coi trọng nhằm bảo vệ các khách hàng tiềm năng. 27 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý. Trong khi trách nhiệm chuyên môn, trách nhiệm dân sự quy định thái độ xử lý định giá viên khi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm pháp lý không chỉ chế tài những hành vi trực tiếp vi phạm pháp luật của định giá viên, mà cả những hành vi trợ giúp, đồng loã, khuyến khích cho hoạt động này. 28 VII./ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP 1. Sự trung thực: 2. Những mâu thuẫn về lợi ích 3. Đảm bảo bí mật 4. Sự công bằng