Nội dung

nghiªn cøu - trao ®æi NguyÔn Quang TuyÕn * L uËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®−îc Quèc héi kho¸ IX, k× häp thø 3 th«ng qua ngµy 14/07/1993 vµ cã hiÖu lùc thi hµnh tõ ngµy 15/10/1993. Mét trong nh÷ng néi dung c¬ b¶n cña ®¹o luËt nµy lµ më réng c¸c quyÒn cho ng−êi sö dông ®Êt. LÇn ®Çu tiªn, ph¸p luËt ®Êt ®ai ë n−íc ta cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông trong thêi h¹n giao ®Êt nh»m t¹o ®iÒu kiÖn cho ng−êi sö dông ®Êt tiÕp cËn víi c¬ chÕ thÞ tr−êng, ®−a quyÒn sö dông ®Êt tham gia vµo l−u th«ng d©n sù phï hîp víi ®ßi hái cña c«ng t¸c qu¶n lÝ vµ sö dông ®Êt ®ai trong c¬ chÕ thÞ tr−êng. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ ®Ó cho c¸c giao dÞch vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thùc hiÖn thuËn lîi vµ lu«n n»m trong “quü ®¹o” kiÓm so¸t cña Nhµ n−íc th× cÇn ph¶i x©y dùng “hµnh lang ph¸p lÝ” cho c¸c quyÒn sö dông ®Êt khi tham gia vµo c¬ chÕ thÞ tr−êng. Phóc ®¸p c¸c ®ßi hái nµy, Bé luËt d©n sù (BLDS) ra ®êi n¨m 1995 ®\ dµnh h¼n mét phÇn PhÇn thø n¨m - quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt (tõ §iÒu 690 ®Õn §iÒu 744). Trong ph¹m vi bµi viÕt nµy, chóng t«i muèn trao ®æi mét vµi suy nghÜ vÒ mèi quan hÖ gi÷a c¸c quy ®Þnh cña hai ®¹o luËt nµy vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. 1. C¬ së cña mèi quan hÖ gi÷a c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Nghiªn cøu néi dung c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù, chóng ta nhËn thÊy gi÷a hai ®¹o luËt nµy cã mèi quan hÖ víi nhau khi ®Ò cËp vÊn ®Ò chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Së dÜ, chóng cã mèi quan hÖ lµ do c¸c lÝ do sau ®©y: Thø nhÊt, theo phong tôc, tËp qu¸n truyÒn thèng cña ng−êi d©n trong cuéc sèng th× viÖc sö dông ®Êt lu«n lu«n g¾n liÒn víi c¸c tµi s¶n trªn ®Êt nh− nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y cèi. Theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù th× ®Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai lµ bÊt ®éng s¶n - tµi s¶n (kho¶n 1 §iÒu 181 BLDS). Do ®ã, khi chuyÓn nh−îng nhµ ë vµ c¸c tµi s¶n kh¸c trªn ®Êt bao giê còng ®i liÒn víi chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt ®ai. Thø hai, d−íi gãc ®é lÝ luËn xÐt vÒ b¶n chÊt th× quyÒn sö dông ®Êt lµ lo¹i quyÒn tµi s¶n, v×: - G¾n liÒn víi chñ thÓ cña quan hÖ ph¸p luËt d©n sù lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n. - G¾n liÒn víi lo¹i tµi s¶n ®Æc biÖt lµ ®Êt * Gi¶ng viªn Khoa ph¸p luËt kinh tÕ Tr−êng ®¹i häc luËt Hµ Néi T¹p chÝ luËt häc - 47 nghiªn cøu - trao ®æi ®ai (quan hÖ vÒ tµi s¶n). - Ng−êi sö dông cã mét sè quyÒn n¨ng nhÊt ®Þnh ®èi víi ®Êt ®−îc giao (quyÒn chiÕm h÷u, sö dông vµ c¸c quyÒn n¨ng kh¸c). Thø ba, theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù th× hé gia ®×nh lµ chñ thÓ cña quan hÖ ph¸p luËt d©n sù trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt n«ng, l©m, ng− nghiÖp vµ trong mét sè lÜnh vùc s¶n xuÊt, kinh doanh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh. Tµi s¶n chung cña hé gia ®×nh ®−îc sö dông trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt n«ng, l©m, ng− nghiÖp bao gåm: Vèn, c«ng nghÖ, ®Êt ®ai vµ c¸c t− liÖu s¶n xuÊt kh¸c... §iÒu 118 BLDS quy ®Þnh: “QuyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña hé gia ®×nh ®−îc x¸c ®Þnh lµ tµi s¶n chung cña hé ”. Thø t−, vÒ ®Þa vÞ ph¸p lÝ, c¸c chñ thÓ thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ nh÷ng ph¸p nh©n (tæ chøc), hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n. §©y lµ chñ thÓ cña quan hÖ ph¸p luËt d©n sù. C¸c chñ thÓ nµy cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ng−êi sö dông ®Êt ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 73 vµ §iÒu 79 LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Thø n¨m, xÐt vÒ tÝnh chÊt cña mèi quan hÖ gi÷a c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §©y lµ mèi quan hÖ ®−îc x¸c lËp theo chiÒu “ngang” gi÷a nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt víi nhau trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. C¸c quan hÖ vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nµy ®−îc x¸c lËp dùa trªn c¬ së b×nh ®¼ng, tù nguyÖn, tho¶ thuËn. MÆt kh¸c, ë ®©y còng cÇn l−u ý ®Õn ®iÓm chung lµ c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt muèn x¸c lËp ®−îc mèi quan hÖ theo chiÒu “ngang” víi nhau th× tr−íc tiªn hä ph¶i ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt cho ®Ó sö dông. Thø s¸u, xÐt vÒ môc ®Ých chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th× viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m môc ®Ých thuËn tiÖn cho s¶n xuÊt vµ 48 - T¹p chÝ luËt häc ®êi sèng, ®¶m b¶o sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, chø kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh kiÕm lêi. MÆt kh¸c, c¸c quyÒn n¨ng cña chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, bao gåm: ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Òu lµ c¸c quyÒn vÒ tµi s¶n, xÐt vÒ b¶n chÊt ®©y lµ c¸c quan hÖ d©n sù ®−îc thùc hiÖn trªn c¬ së tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn. Thø b¶y, trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr−êng, d−íi t¸c ®éng cña c¸c quy luËt kh¸ch quan cña thÞ tr−êng th× c¸c quan hÖ ®Êt ®ai kh«ng chØ “®ãng khung” trong quan hÖ hµnh chÝnh ®¬n thuÇn gi÷a Nhµ n−íc vµ ng−êi sö dông ®Êt mµ cßn bao gåm c¸c quan hÖ ®Êt ®ai mang tÝnh chÊt kinh tÕ - d©n sù gi÷a nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt víi nhau. Nhµ n−íc muèn qu¶n lÝ ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ trong c¬ chÕ míi th× kh«ng chØ qu¶n lÝ b»ng c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh mµ cßn ph¶i qu¶n lÝ b»ng c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ, d©n sù. MÆt kh¸c, viÖc h×nh thµnh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ®Êt ®ai th«ng qua c¸c giao dÞch vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®ßi hái tÊt yÕu, kh¸ch quan cña bÊt k× nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng nµo, nh»m b¶o ®¶m quyÒn tù do kinh doanh vµ quyÒn tù do c− tró cña mçi c¸ nh©n - c«ng d©n. 2. TÝnh ®éc lËp trong mèi quan hÖ gi÷a c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt MÆc dï gi÷a c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã mèi quan hÖ víi nhau nh− ®\ ph©n tÝch ë phÇn trªn nh−ng gi÷a chóng l¹i cã tÝnh ®éc lËp nhÊt ®Þnh. §iÒu nµy ®−îc thÓ hiÖn ë nh÷ng ®iÓm sau ®©y: nghiªn cøu - trao ®æi C¬ së ®Ó x©y dùng c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai dùa trªn nguyªn t¾c: §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lÝ. Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n giao ®Êt vµ sö dông ®óng môc ®Ých ®Êt ®−îc giao, nªn c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai lµ c¸c quy ®Þnh nh»m phôc vô cho viÖc qu¶n lÝ ®Êt, ®iÒu chØnh mèi quan hÖ gi÷a Nhµ n−íc (chñ thÓ së h÷u vµ qu¶n lÝ ®Êt ®ai) víi ng−êi sö dông ®Êt (chñ thÓ sö dông ®Êt). §©y lµ mèi quan hÖ hµnh chÝnh, theo chiÒu “däc”. Do ®ã, c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai chñ yÕu ®Ò cËp ®èi t−îng, ®iÒu kiÖn, tr×nh tù vµ thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tr¸ch nhiÖm cña c¸c c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai trong viÖc qu¶n lÝ, gi¸m s¸t c¸c ho¹t ®éng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÕt ®Þnh cho phÐp hay kh«ng cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt? Mèi quan hÖ gi÷a Nhµ n−íc vµ ng−êi sö dông ®Êt ®−îc ®iÒu chØnh bëi ph−¬ng ph¸p quyÒn uy - mÖnh lÖnh. Ng−êi sö dông ®Êt thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt sau khi xin phÐp vµ ®−îc sù ®ång ý cña c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn. Trong Bé luËt d©n sù, c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tËp trung vµo mèi quan hÖ theo chiÒu “ngang” gi÷a nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt víi nhau (®©y lµ c¸c quyÒn vÒ tµi s¶n). C¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña Bé luËt d©n sù chñ yÕu ®Ò cËp chñ thÓ, h×nh thøc, néi dung cña c¸c hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn vµ hËu qu¶ ph¸p lÝ cña c¸c giao dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Mèi quan hÖ gi÷a nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt víi nhau ®−îc x¸c lËp dùa trªn c¬ së tù nguyÖn vµ ®−îc ®iÒu chØnh b»ng ph−¬ng ph¸p b×nh ®¼ng - tho¶ thuËn. TÊt nhiªn, mèi quan hÖ theo chiÒu “ngang” gi÷a nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt víi nhau chØ ®−îc x¸c lËp khi hä ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó sö dông (tøc lµ khi hä ®\ cã quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p). §iÒu nµy ®−îc thÓ hiÖn b»ng viÖc ng−êi sö dông ®Êt ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã, ph¸p luËt quy ®Þnh chØ nh÷ng ng−êi ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®−îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nªn c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña Bé luËt d©n sù bao giê còng nhÊn m¹nh lµ nh÷ng tho¶ thuËn nµy ph¶i phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai. 3. Mét sè ®iÓm bÊt cËp gi÷a c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù Bé luËt d©n sù ®−îc Quèc héi Kho¸ IX th«ng qua ngµy 28/10/1995 vµ cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/07/1996, tÝnh ®Õn nay ®\ qua gÇn 6 n¨m thi hµnh. Còng trong thêi gian ®ã, LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®\ hai lÇn söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu vµo c¸c n¨m 1998 vµ n¨m 2001. Do ®ã, gi÷a c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay cã mét sè ®iÓm bÊt cËp. Nh÷ng bÊt cËp nµy thÓ hiÖn ë mét sè ®iÓm sau ®©y: Thø nhÊt, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998 ®\ më réng ®èi t−îng sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: Kh«ng chØ lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n, mµ cßn c¶ c¸c tæ chøc sö dông ®Êt. Trong khi ®ã, Bé luËt d©n sù vÉn chØ cã c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n. T¹p chÝ luËt häc - 49 nghiªn cøu - trao ®æi Thø hai, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001 cã bæ sung thªm §iÒu 78g. Theo ®ã më réng ph¹m vi nhËn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cña ng−êi sö dông. Cô thÓ: Tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai, th× ®−îc thÕ chÊp hoÆc b¶o l1nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã t¹i tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam (bao gåm ng©n hµng nhµ n−íc, tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam, ng©n hµng liªn doanh vµ c¸c chi nh¸nh ng©n hµng n−íc ngoµi ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam). Trong khi ®ã, c¸c quy ®Þnh t¹i §iÒu 729 vµ §iÒu 730 cña Bé luËt d©n sù vÉn chØ giíi h¹n cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i ng©n hµng ViÖt Nam, c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n−íc cho phÐp thµnh lËp vµ c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc. Thø ba, vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: Bé luËt d©n sù quy ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi kh¸c khi cã ®ñ bèn ®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i §iÒu 693. Mét trong bèn ®iÒu kiÖn nµy lµ: “Cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai”. Trong khi ®ã, c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai l¹i quy ®Þnh: “Ng−êi sö dông ®Êt khi thùc hiÖn c¸c quyÒn cña m×nh ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do Tæng côc qu¶n lÝ ruéng ®Êt tr−íc ®©y hoÆc Tæng côc ®Þa chÝnh ph¸t hµnh” (kho¶n 1 §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP). Nh− vËy, theo quy ®Þnh nµy th× hiÖn nay ph¸p luËt ®Êt ®ai thõa 50 - T¹p chÝ luËt häc nhËn kh«ng chØ ng−êi sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu cña Tæng côc ®Þa chÝnh ph¸t hµnh (b×a ®á) mµ c¶ nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu do Tæng côc qu¶n lÝ ruéng ®Êt tr−íc ®©y ph¸t hµnh (kh«ng ph¶i lµ b×a ®á) còng ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. VÉn biÕt r»ng vÒ mÆt lÝ luËn, gi¸ trÞ ph¸p lÝ cña v¨n b¶n d−íi luËt (nghÞ ®Þnh) kh«ng thÓ cao h¬n gi¸ trÞ ph¸p lÝ cña v¨n b¶n luËt (bé luËt). Song ng−êi viÕt vÉn b¨n kho¨n víi c©u hái: LiÖu mét trong bèn ®iÒu kiÖn cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 693 BLDS cã bao gåm c¶ ng−êi ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu do Tæng côc qu¶n lÝ ruéng ®Êt ph¸t hµnh tr−íc ®©y kh«ng (kh«ng ph¶i lµ b×a ®á) hay chØ lµ nh÷ng ng−êi ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu do Tæng côc ®Þa chÝnh ph¸t hµnh? NÕu chØ nh÷ng ng−êi ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu do Tæng côc ®Þa chÝnh ph¸t hµnh míi ®−îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th× quy ®Þnh nµy l¹i ch−a thèng nhÊt víi quy ®Þnh t¹i c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai ®−îc viÖn dÉn trªn ®©y. Thø t−, vÒ vÊn ®Ò xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®\ thÕ chÊp: C¸c v¨n b¶n d−íi luËt h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai, cô thÓ lµ NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP quy ®Þnh c¸ch thøc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®\ thÕ chÊp theo hai con ®−êng. §Çu tiªn, khi bªn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp th× quyÒn sö dông ®Êt ®\ thÕ chÊp ®−îc xö lÝ theo tho¶ thuËn trong hîp nghiªn cøu - trao ®æi ®ång. Tr−êng hîp kh«ng xö lÝ ®−îc theo tho¶ thuËn ®\ ghi trong hîp ®ång th× gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. MÆc dï gi¸ trÞ ph¸p lÝ cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP thÊp h¬n gi¸ trÞ ph¸p lÝ cña Bé luËt d©n sù. Nh−ng theo chóng t«i th× c¸ch thøc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®\ thÕ chÊp quy ®Þnh nh− vËy hîp lÝ h¬n so víi quy ®Þnh t¹i §iÒu 737 BLDS. (§iÒu 737 BLDS chØ ®−a ra mét c¸ch thøc duy nhÊt ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy. §ã lµ nÕu bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî th× bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l\i). Bëi v×, xÐt vÒ b¶n chÊt, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt (biÖn ph¸p b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù) lµ quan hÖ giao dÞch d©n sù vµ h×nh thøc cña nã lµ lo¹i hîp ®ång d©n sù. Do ®ã khi bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî ®−îc ghi trong hîp ®ång th× tr−íc tiªn ph¶i xö lÝ theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång. NÕu kh«ng xö lÝ ®−îc theo tho¶ thuËn ®\ ghi trong hîp ®ång th× míi xö lÝ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, cã nh− vËy míi phï hîp víi b¶n chÊt cña thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, t«n träng quyÒn tù do tho¶ thuËn ý chÝ cña c¸c bªn. Thø n¨m, viÖc sö dông thuËt ng÷ trong c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ kh«ng thèng nhÊt. Bé luËt d©n sù sö dông thuËt ng÷ “thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt”, trong khi ®ã LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998 vµ n¨m 2001 l¹i sö dông thuËt ng÷ “thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt”. Thø s¸u, Bé luËt d©n sù ®−îc ban hµnh n¨m 1995, khi ®ã LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ch−a cã sù söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu vµ c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn ch−a kÞp thêi ban hµnh mét sè v¨n b¶n d−íi luËt nh»m h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m n¨m 1993. ChÝnh v× vËy, chóng ta ch−a thÊy râ ®−îc mét sè ®iÓm bÊt cËp trong c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. HiÖn nay, LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®\ hai lÇn ®−îc söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu vµo c¸c n¨m 1998 vµ 2001 ®ång thêi c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn ®\ ban hµnh hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n d−íi luËt h−íng dÉn, thi hµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. §iÒu nµy lµm béc lé râ nh÷ng ®iÓm bÊt cËp gi÷a c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù. Mét sè ®iÒu quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng cÇn thiÕt quy ®Þnh trong Bé luËt d©n sù. V× ®©y lµ c¸c quy ®Þnh vÒ qu¶n lÝ ®Êt ®ai ®\ ®−îc ®Ò cËp trong LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Theo suy nghÜ cña chóng t«i cã thÓ t¹i thêi ®iÓm x©y dùng Bé luËt d©n sù, khi mµ LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 míi ban hµnh, cßn thiÕu c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh nªn c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ sù bæ sung cÇn thiÕt cho LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Nh−ng nay khi LuËt ®Êt ®ai ®−îc söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu vµ c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai ®−îc ban hµnh t−¬ng ®èi ®ång bé, thiÕt nghÜ kh«ng nªn quy ®Þnh c¸c vÊn ®Ò nµy trong Bé luËt d©n sù. Thø b¶y, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998 bæ sung thªm mét quyÒn n¨ng cña ng−êi sö dông ®Êt khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn ®−îc gãp T¹p chÝ luËt häc - 51 nghiªn cøu - trao ®æi vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt, kinh doanh. ThiÕt nghÜ vÊn ®Ò nµy cÇn ®−îc bæ sung trong Bé luËt d©n sù cho thèng nhÊt víi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai. 4. Mét sè kiÕn nghÞ gãp phÇn kh¾c phôc nh÷ng bÊt cËp trong c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Nh»m kh¾c phôc nh÷ng bÊt cËp trong c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, chóng t«i xin ®−a ra mét sè kiÕn nghÞ sau ®©y: Thø nhÊt, Bé luËt d©n sù cÇn bæ sung nh÷ng quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc cho phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998 vµ n¨m 2001. Thø hai, söa ®æi c¸c quy ®Þnh t¹i §iÒu 729 vµ §iÒu 730 cña Bé luËt d©n sù theo h−íng cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam cho phï hîp víi quy ®Þnh cña LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001 võa ®−îc Quèc héi th«ng qua. Thø ba, cÇn ph©n biÖt râ ph¹m vi ®iÒu chØnh cña ph¸p luËt d©n sù trong c¸c giao dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt víi ph¹m vi ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai vÒ quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt. LuËt d©n sù ®iÒu chØnh c¸c giao dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ®©y lµ c¸c giao dÞch vÒ quyÒn tµi s¶n. C¸c quy ®Þnh cña luËt d©n sù ®Ò cËp chñ thÓ, néi dung, h×nh thøc vµ hËu qu¶ ph¸p lÝ cña c¸c giao dÞch vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. LuËt ®Êt ®ai ®iÒu chØnh c¸c hµnh vi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong lÜnh vùc qu¶n lÝ hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai. 52 - T¹p chÝ luËt häc C¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai ®Ò cËp c¸c ®iÒu kiÖn, hå s¬, tr×nh tù vµ thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.(1) Thø t−, cÇn sö dông thèng nhÊt thuËt ng÷ trong c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Theo chóng t«i nªn thèng nhÊt sö dông thuËt ng÷ “thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt”. V× thuËt ng÷ nµy ®óng nghÜa h¬n so víi thuËt ng÷ “thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt”. Thø n¨m, bæ sung vµo §iÒu 737 Bé luËt d©n sù vÒ xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®\ thÕ chÊp quy ®Þnh: “Khi ng−êi sö dông ®Êt kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp th× quyÒn sö dông ®Êt ®1 thÕ chÊp ®−îc xö lÝ theo thuËn ®1 ghi trong hîp ®ång, tr−êng hîp kh«ng xö lÝ ®−îc theo tho¶ thuËn ®1 ghi trong hîp ®ång th× gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt”. Thø s¸u, tr−íc m¾t ch−a cã ®iÒu kiÖn söa ®æi, bæ sung Bé luËt d©n sù th× Quèc héi cÇn ban hµnh LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña Bé luËt d©n sù. Trong ®ã, cÇn bæ sung mét sè quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998 vµ n¨m 2001. §ång thêi bá c¸c ®iÒu 700, 706, 715, 728, 729, 730 vµ 740 BLDS quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt./. (1).Xem: Mét sè suy nghÜ quanh c¸c quy ®Þnh vÒ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trong BLDS vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh - NguyÔn Quang TuyÕn, T¹p chÝ luËt häc, sè 5 n¨m 2000.