Nội dung

nghiªn cøu - trao ®æi ThS. NguyÔn Nh− Quúnh * T hÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ mét trong n¨m quyÒn n¨ng quan träng cña ng−êi sö dông ®Êt. Trªn c¬ së NghÞ quyÕt sè 05-NQ/HNT¦,(1) HiÕn ph¸p 1992, Bé luËt d©n sù, LuËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan, ng−êi sö dông ®Êt ®−îc dïng quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh ®Ó b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô, vay vèn phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh. Tuy nhiªn, trong qu¸ tr×nh ¸p dông, c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt hiÖn hµnh ®F béc lé nh÷ng h¹n chÕ, khiÕm khuyÕt. Trong bµi viÕt nµy, t«i nªu ra nh÷ng bÊt cËp ®ã ®ång thêi ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn khung ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Sù bÊt cËp cña c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt thÓ hiÖn ë nh÷ng ®iÓm sau: 1. VÒ chñ thÓ cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt Mèi quan hÖ gi÷a phÇn "Nh÷ng quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt” cña Bé luËt d©n sù vµ c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai ch−a ®−îc x¸c ®Þnh râ rµng. §iÓm ®Çu tiªn lµ ph¹m vi chñ thÓ gi÷a Bé luËt d©n sù vµ LuËt ®Êt ®ai. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai,(2) tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®Òu cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, chñ thÓ cña quan hÖ sö dông ®Êt nãi chung chØ bao gåm hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n. Cã thÓ hiÓu lµ khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung còng nh− thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i tu©n thñ ®ång thêi c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai; cßn riªng ®èi víi tæ chøc, chØ ph¶i tu©n thñ c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai. Râ rµng, quy T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 ®Þnh vÒ chñ thÓ cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông nãi chung vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng trong Bé luËt d©n sù hiÖn nay kh«ng phï hîp. MÆc dï cßn nhiÒu ý kiÕn kh¸c nhau vÒ mèi quan hÖ gi÷a ph¸p luËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai nh−ng theo t«i, chóng ta cÇn thèng nhÊt khi gi¶i quyÕt c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tr−íc hÕt ph¶i dùa vµo c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, ph¶i phï hîp víi Bé luËt d©n sù. Bëi v×, thùc chÊt c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ lo¹i quan hÖ d©n sù cô thÓ. Cho nªn, ®Ó cã sù thèng nhÊt vµ thuËn lîi cho viÖc ¸p dông, trong BLDS cÇn ph¶i quy ®Þnh râ tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n lµ chñ thÓ cña quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung vµ quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. Bªn c¹nh ®ã, ph¶i ph©n ®Þnh râ rµng ph¹m vi ®iÒu chØnh cña Bé luËt d©n sù vµ LuËt ®Êt ®ai ®èi víi c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. 2. VÒ bªn nhËn thÕ chÊp Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®−îc Nhµ n−íc giao hoÆc do nhËn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt, kinh doanh. Cßn ®èi víi ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc kinh tÕ, tæ chøc tÝn dông vµ c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc. C¸c tæ chøc kinh tÕ ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt * Gi¶ng viªn Khoa t− ph¸p Tr−êng ®¹i häc luËt Hµ Néi 67 nghiªn cøu - trao ®æi Nam (§iÒu 729, 730 BLDS; §iÒu 24, 27 NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP). Nh− vËy, bªn nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thÓ lµ chi nh¸nh ng©n hµng n−íc ngoµi, ng©n hµng liªn doanh ho¹t ®éng hîp ph¸p ë ViÖt Nam, tæ chøc tÝn dông, c¸ nh©n ë n−íc ngoµi, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi. Trong khi nhu cÇu vay vèn cña c¸c c¸ nh©n, tæ chøc trong n−íc ngµy cµng lín mµ c¸c tæ chøc tÝn dông trong n−íc chØ chÊp nhËn cho vay tèi ®a b»ng 70% gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp(3) th× quy ®Þnh nh− vËy sÏ h¹n chÕ kh¶ n¨ng huy ®éng nguån vèn rÊt lín tõ c¸c tæ chøc tÝn dông ®Çy tiÒm n¨ng nµy. MÆt kh¸c, quy ®Þnh bªn nhËn thÕ chÊp chØ lµ c¸ nh©n, tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam kh«ng thèng nhÊt víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Çu t− n−íc ngoµi. Ph¸p luËt ®Çu t− n−íc ngoµi cho phÐp doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam (tøc lµ bao gåm c¶ tæ chøc tÝn dông 100% vèn n−íc ngoµi, chi nh¸nh cña tæ chøc tÝn dông n−íc ngoµi, tæ chøc tÝn dông liªn doanh ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam). LuËt c¸c tæ chøc tÝn dông (1997) còng kh¼ng ®Þnh c¸c tæ chøc tÝn dông nãi chung ®−îc nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng ph©n biÖt nh÷ng tæ chøc tÝn dông nµo ®−îc nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cña chñ thÓ nµo. LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai (n¨m 2001) quy ®Þnh râ t¹i kho¶n 12 §iÒu 1 cho phÐp tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt “t¹i tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam”. Tuy nhiªn, cÇn ®−a quy ®Þnh nµy vµo Bé luËt d©n sù víi ý nghÜa lµ v¨n b¶n ph¸p luËt cao nhÊt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ d©n sù. 3. VÒ ®iÒu kiÖn bªn thÕ chÊp ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 693 BLDS, ®Ó ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung còng nh− thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng, bªn thÕ chÊp ph¶i "cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp theo 68 quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai". NÕu ng−êi ®ang sö dông ®Êt kh«ng cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh−ng l¹i cã mét trong c¸c lo¹i giÊy tê ®−îc quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP (ngµy 29/3/1999 vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt) còng cã thÓ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt sau khi ®F lµm thñ tôc ®Ó ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tøc lµ, ng−êi sö dông ®Êt vÉn ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®−îc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp. Quy ®Þnh nµy dÉn ®Õn hÖ qu¶ lµ rÊt nhiÒu ng−êi sö dông ®Êt hîp ph¸p nh−ng kh«ng thÓ thùc hiÖn ®−îc quyÒn thÕ chÊp. Bëi v×: Thø nhÊt, trªn thùc tÕ tØ lÖ c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc ®F ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt nhá. Trong gÇn 10 n¨m míi chØ cÊp ®−îc kho¶ng 16% giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n−íc. KÕt qu¶ thèng kª cho thÊy viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë chØ ®−îc thùc hiÖn chñ yÕu ë ba thµnh phè lín lµ Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh, §µ N½ng.(4) ë c¸c ®Þa ph−¬ng kh¸c, tØ lÖ ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt thÊp. §Êt ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn chñ yÕu lµ ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. Cßn ®Êt ë, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt thuª cña c¸c doanh nghiÖp ®−îc cÊp Ýt nh−ng ®©y l¹i lµ nh÷ng ®èi t−îng cÇn cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn h¬n c¶. TiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt chËm. MÆt kh¸c, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc biÕt ®Õn lµ chøng th− ph¸p lÝ x¸c nhËn ng−êi sö dông ®Êt hîp ph¸p, ®¶m b¶o sù an toµn cho bªn nhËn thÕ chÊp. Tuy nhiªn, chÝnh c¸c lo¹i giÊy tê ®−îc ghi nhËn t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP còng x¸c nhËn tÝnh hîp ph¸p cña quyÒn sö dông ®Êt. VËy, t¹i sao kh«ng cho phÐp c¸c chñ thÓ cã nh÷ng giÊy tê trªn ®−îc thùc hiÖn ngay quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ ®ång thêi hoÆc sau ®ã sÏ lµm thñ tôc xin cÊp T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 nghiªn cøu - trao ®æi GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt? Nh− vËy, sÏ t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c chñ thÓ cã quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®−îc dïng tµi s¶n nµy ®Ó ®¶m b¶o nghÜa vô nhanh chãng, rót ng¾n thêi gian, gi¶m bít phiÒn hµ cho hä vµ c¬ quan nhµ n−íc. Theo c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ng©n hµng, muèn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn còng ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tuy nhiªn, ®Ó th¸o gì nh÷ng v−íng m¾c nªu trªn, ngµy 22/11/2000 Ng©n hµng nhµ n−íc, Bé T− ph¸p, Bé tµi chÝnh vµ Tæng côc ®Þa chÝnh ®F ban hµnh Th«ng t− liªn tÞch sè 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC TC§C h−íng dÉn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông theo quy ®Þnh t¹i NghÞ quyÕt sè 11/2000/NQ-CP ngµy 31/7/2000 cña ChÝnh phñ. Theo Th«ng t− nµy doanh nghiÖp ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt nÕu cã mét trong c¸c lo¹i giÊy tê sau ®©y còng cã thÓ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i tæ chøc tÝn dông ®Ó vay vèn mÆc dï ch−a ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt: 1. QuyÕt ®Þnh giao ®Êt cña c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cïng víi chøng tõ nép tiÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; 2. QuyÕt ®Þnh cho thuª ®Êt cña c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cïng víi hîp ®ång cho thuª ®Êt vµ chøng tõ nép tiÒn thuª ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Cßn ®èi víi hé n«ng d©n, chñ trang tr¹i s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n mang tÝnh s¶n xuÊt hµng ho¸, cã ph−¬ng ¸n s¶n xuÊt hiÖu qu¶, cã kh¶ n¨ng tr¶ nî th× tæ chøc tÝn dông còng xem xÐt cho vay tèi ®a 20 triÖu ®ång mµ kh«ng ph¶i thùc hiÖn biÖn ph¸p b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng tµi s¶n, chØ cÇn nép b¶n chÝnh giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc giÊy x¸c nhËn cña uû ban nh©n d©n cÊp c¬ së vÒ diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông kh«ng cã tranh chÊp vµ ®¬n ®Ò nghÞ vay vèn (Th«ng t− sè 10/2000/TTNHNN1 ngµy 31/8/2000 cña Thèng ®èc Ng©n hµng nhµ n−íc). Trong thùc tÕ, c¸c tæ chøc tÝn dông t¹i nhiÒu ®Þa ph−¬ng ®F chÊp nhËn cho vay chØ víi ®iÒu kiÖn cã giÊy x¸c nhËn cña uû ban T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 nh©n d©n cÊp c¬ së vÒ diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông kh«ng cã tranh chÊp vµ ®¬n ®Ò nghÞ vay vèn. Nh− vËy, cho ®Õn n¨m 2000 ®F cã mét sè v¨n b¶n ph¸p luËt ®−îc ban hµnh nh»m kh¾c phôc nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh liªn quan ®Õn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt víi ý nghÜa lµ ®iÒu kiÖn ®Ó ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Sù ra ®êi cña Th«ng t− sè 10/2000/TT-NHNN1, Th«ng t− sè 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TC§C lµ cÇn thiÕt. Tuy nhiªn, xÐt trong tæng thÓ hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt, nh÷ng quy ®Þnh ®ã l¹i kh«ng phï hîp víi c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc cao h¬n lµ: Bé luËt d©n sù, NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ngµy 29/12/1999 vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông. 4. VÒ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 694 BLDS, gi¸ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt do c¸c bªn tho¶ thuËn trªn c¬ së b¶ng gi¸ do uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng ban hµnh theo khung gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. Quy ®Þnh nµy kh«ng hîp lÝ, bëi v×: Thø nhÊt, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ theo c¸ch thøc trªn chØ ¸p dông trong c¸c tr−êng hîp: TÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn sö dông ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, båi th−êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt ph¸t sinh tõ sau ngµy15/10/1993 nÕu ch−a ®−îc gi¶i quyÕt (§iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt; kho¶n 1 §iÒu 1 LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001). Thø hai, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt nh− trªn kh«ng cßn phï hîp n÷a vµ ¶nh h−ëng trùc tiÕp ®Õn lîi Ých cña bªn thÕ chÊp, bëi v×, NghÞ ®Þnh sè 87/CP ®F ban hµnh tõ l©u vµ b¶ng gi¸ do uû ban nh©n d©n cÊp tØnh x¸c ®Þnh còng thÊp h¬n gi¸ chuyÓn nh−îng trªn thÞ tr−êng rÊt nhiÒu. 69 nghiªn cøu - trao ®æi ChÝnh v× quy ®Þnh kh«ng hîp lÝ nªu trªn nªn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp còng rÊt kh¸c nhau. NÕu bªn nhËn thÕ chÊp lµ c¸c tæ chøc tÝn dông nhµ n−íc, c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ nªu trªn ®−îc ¸p dông. NÕu bªn nhËn thÕ chÊp lµ tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c th× gi¸ thÞ tr−êng ®−îc ¸p dông. Cho nªn, ®èi víi nh÷ng bªn nhËn thÕ chÊp kh¸c nhau, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ chªnh lÖch rÊt lín. VÝ dô: Trong vô tranh chÊp gi÷a bµ L©m Ngäc L¾m vµ bµ L©m ThÞ Minh (CÇn Th¬) toµn bé gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ ®−îc toµ ¸n x¸c ®Þnh trªn c¬ së khung gi¸ lµ 48.681.600 ®ång. Trong khi ®ã, nguyªn ®¬n l¹i x¸c ®Þnh trªn c¬ së gi¸ thÞ tr−êng lµ 300 triÖu. Ngµy 21/7/2000, Toµ ¸n nh©n d©n tèi cao ban hµnh C«ng v¨n sè 92/2000/KHXX vÒ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®ã, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc x¸c ®Þnh theo gi¸ thùc tÕ chuyÓn nh−îng t¹i ®Þa ph−¬ng n¬i cã tranh chÊp ®èi víi tõng lo¹i ®Êt vµo thêi ®iÓm xÐt xö. §©y lµ quy ®Þnh hîp lÝ, tuy nhiªn chØ ®−îc ¸p dông trong tr−êng hîp cã tranh chÊp x¶y ra. §iÒu chóng ta bµn ë ®©y lµ x¸c ®Þnh gi¸ t¹i thêi ®iÓm chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. 5. VÒ quy ®Þnh ph¶i thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi tµi s¶n Bªn thÕ chÊp cã thÓ thÕ chÊp mét phÇn hoÆc toµn bé quyÒn sö dông ®Êt, cã thÓ thÕ chÊp riªng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, “nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c, rõng trång, v−ên c©y vµ c¸c tµi s¶n kh¸c cña ng−êi thÕ chÊp g¾n liÒn víi ®Êt chØ thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, nÕu cã tho¶ thuËn” (§iÒu 732 BLDS). Nh−ng trong quan hÖ vay vèn ng©n hµng, §iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP l¹i quy ®Þnh: “Khi thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh¸ch hµng vay ph¶i thÕ chÊp c¶ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cïng víi tµi s¶n ®ã, trõ tr−êng hîp ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c”. NhiÒu ng−êi hiÓu quy ®Þnh nµy nh− sau: Ng−êi sö dông ®Êt kh«ng ®−îc thÕ chÊp riªng quyÒn sö dông ®Êt mµ b¾t buéc ph¶i 70 thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi tµi s¶n. Cã thêi gian, mét sè ng©n hµng còng chØ nhËn thÕ chÊp ®èi víi nh÷ng quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi tµi s¶n. Theo chóng t«i, c¸ch hiÓu vµ ¸p dông nh− vËy kh«ng phï hîp, bëi v×: Thø nhÊt, theo quy ®Þnh cña §iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP, khi thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt th× ph¶i thÕ chÊp c¶ quyÒn sö dông ®Êt chø kh«ng cã nghÜa khi thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ph¶i thÕ chÊp c¶ tµi s¶n g¾n liÒn (cã thÓ thÕ chÊp c¶ tµi s¶n hoÆc kh«ng). Thø hai, nÕu hiÓu nh− vËy sÏ m©u thuÉn víi quy ®Þnh cña §iÒu 346 vµ §iÒu 732 BLDS. Thø ba, c¸ch hiÓu nµy dÉn ®Õn nhiÒu v−íng m¾c trong ¸p dông. Khi mét ng−êi muèn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng (ch−a cã tµi s¶n trªn ®ã) l¹i ph¶i “t¹o dùng” tµi s¶n, sau ®ã míi ®em thÕ chÊp? NÕu vËy, sÏ ¶nh h−ëng ®Õn thêi gian, tiÒn b¹c cña hä, h¹n chÕ ý nghÜa cña biÖn ph¸p b¶o ®¶m nµy. H¬n n÷a, tµi s¶n nh− thÕ nµo míi ®−îc coi lµ cã tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt? 6. VÒ xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp §Õn thêi h¹n thùc hiÖn nghÜa vô mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn ®óng nghÜa vô th× quyÒn sö dông ®Êt ®−îc xö lÝ ®Ó ®¶m b¶o quyÒn cho bªn nhËn thÕ chÊp (§iÒu 359 BLDS). §iÒu ®ã cã nghÜa lµ ph−¬ng thøc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp tr−íc hÕt do c¸c bªn tho¶ thuËn, thñ tôc b¸n ®Êu gi¸ chØ ®−îc ®Æt ra trong tr−êng hîp c¸c bªn kh«ng tho¶ thuËn. Trong lÜnh vùc vay vèn ng©n hµng, thø tù xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp còng ®−îc quy ®Þnh thèng nhÊt nh− BLDS (xem NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP, Th«ng t− sè 06/2000/TT-NHNN1). Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 737 BLDS, bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu b¸n ®Êu gi¸ ngay khi ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn ®óng nghÜa vô. Nh− vËy, ngay trong BLDS vÉn ch−a quy ®Þnh thèng nhÊt. T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 nghiªn cøu - trao ®æi VÒ b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, NghÞ ®Þnh sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ ban hµnh quy chÕ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n cã quy ®Þnh: "Trong tr−êng hîp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, th× hîp ®ång uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n ®−îc kÝ kÕt khi c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸" (kho¶n 4 §iÒu 7). Trong khi ®ã, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan kh¸c l¹i kh«ng ®Æt ra vÊn ®Ò cho phÐp cña c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn khi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. 7. VÒ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt Tõ nh÷ng bÊt cËp ®F nªu ra trªn ®©y cho thÊy mèi quan hÖ gi÷a c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thèng nhÊt, cßn nhiÒu quy ®Þnh chång chÐo; mèi quan hÖ gi÷a c¸c v¨n b¶n, quy ®Þnh ph¸p luËt ch−a râ rµng. §iÒu nµy g©y rÊt nhiÒu khã kh¨n trong qu¸ tr×nh ¸p dông. §Ó hoµn thiÖn c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, t¹o c¬ së ph¸p lÝ v÷ng ch¾c, an toµn cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thùc hiÖn quyÒn cña m×nh, t«i xin ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ sau ®©y: 1. Ph¶i hoµn thiÖn c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc söa ®æi, bæ sung c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ph¶i dùa trªn nguyªn t¾c: V¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc cao lµ c¬ së cho viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt thÊp h¬n, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc thÊp ph¶i phï hîp víi v¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc cao h¬n; v¨n b¶n ph¸p luËt ban hµnh sau ph¶i phï hîp víi v¨n b¶n ph¸p luËt ®F ban hµnh tr−íc. XuÊt ph¸t tõ nguyªn t¾c nµy, Bé luËt d©n sù ph¶i lµ v¨n b¶n ph¸p luËt gèc khi ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ sö dông ®Êt nãi chung vµ quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. HiÖn nay, chóng ta ®ang trong qu¸ tr×nh söa ®æi Bé luËt d©n sù, cÇn ®−a vµo Bé luËt nh÷ng quy ®Þnh mang tÝnh nguyªn t¾c vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 ®Êt. Trªn c¬ së ®ã, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai, tµi chÝnh, ng©n hµng ®iÒu chØnh cho phï hîp nh−ng ph¶i tÝnh ®Õn ®Æc thï cña tõng ngµnh luËt. HiÖn nay, nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt ®iÒu chØnh quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt rÊt phï hîp víi thùc tiÔn (nh− LuËt c¸c tæ chøc tÝn dông, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai…) mµ Bé luËt d©n sù l¹i ch−a quy ®Þnh hoÆc ®F quy ®Þnh nh−ng kh«ng cßn phï hîp. Cho nªn, cÇn ph¶i xem xÐt ®Ó ®−a nh÷ng quy ®Þnh nµy vµo Bé luËt d©n sù cho phï hîp. 2. Khi söa ®æi Bé luËt d©n sù cÇn quy ®Þnh râ tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n lµ chñ thÓ cña quan hÖ sö dông ®Êt nãi chung vµ chñ thÓ cña quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. 3. CÇn ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. KÓ tõ ngµy 1/10/2001 (ngµy LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001 cã hiÖu lùc), cïng víi uû ban nh©n d©n cÊp tØnh, c¸c uû ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ xF, (Xem tiÕp trang 85) (1).Xem: NghÞ quyÕt sè 05-NQ/HNT¦ "TiÕp tôc ®æi míi vµ ph¸t triÓn kinh tÕ-x@ héi n«ng th«n" ngµy 10/6/1993 cña BCHT¦ §¶ng kho¸ VII. (2).Xem: LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993; LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998; LuËt sè 25/2001/QH10 ngµy 22/5-29/6/2001 söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai. (3).Xem: Kho¶n 2 §iÒu 7 QuyÕt ®Þnh sè 167/H§QT Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n ngµy 7/9/2000 vÒ viÖc ban hµnh quy ®Þnh thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m tiÒn vay trong hÖ thèng Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n. (4). Theo sè liÖu tõ Tæng côc ®Þa chÝnh, t¹i thµnh phè Hµ Néi cÊp ®−îc 70% giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ®Êt ngo¹i thµnh vµ kho¶ng 60.000 giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ®Êt néi thµnh. Thµnh phè Hå ChÝ Minh cÊp ®−îc kho¶ng 40.000 giÊy. Thµnh phè §µ N½ng ®F cÊp ®−îc kho¶ng 2400 giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë, 3000 giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë ch−a x©y dùng. 71