Nội dung

nghiªn cøu - trao ®æi NguyÔn Quang TuyÕn* C ¸c quy ®Þnh vÒ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc BLDS ®Ò cËp t¹i ch−¬ng V - PhÇn thø n¨m (tõ §iÒu 727 ®Õn §iÒu 737). Trong ph¹m vi bµi viÕt nµy, chóng t«i muèn trao ®æi mét sè ý kiÕn xung quanh c¸c quy ®Þnh cña BLDS vÒ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. 1. C¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt 1.1. Hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn tu©n theo c¸c ®iÒu kiÖn, néi dung, h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc Bé luËt nµy vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh, theo ®ã bªn sö dông ®Êt dïng quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh ®Ó b¶o ®¶m viÖc thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù. Bªn thÕ chÊp ®−îc tiÕp tôc sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ chÊp (§iÒu 727 BLDS). §iÒu 728 BLDS quy ®Þnh: "Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai th× cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña Bé luËt nµy vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai". Tõ quy ®Þnh nµy, cã thÓ ®−a ra mét sè nhËn xÐt sau ®©y: Thø nhÊt, Bé luËt d©n sù míi chØ dõng l¹i ë c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông 50 - T¹p chÝ luËt häc ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n mµ ch−a cã c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc. Thø hai, ®iÒu kiÖn duy nhÊt ®Ó hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ hä cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Hä kh«ng ph¶i xin phÐp, còng kh«ng ph¶i tr×nh bµy lÝ do víi c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn ®Ó ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Së dÜ, ®iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc BLDS quy ®Þnh kh«ng kh¾t khe so víi c¸c h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh¸c lµ v× sau khi kÝ kÕt hîp ®ång thÕ chÊp, ng−êi sö dông ®Êt (bªn thÕ chÊp) vÉn tiÕp tôc ®−îc chiÕm h÷u vµ sö dông ®Êt. Trªn thùc tÕ ch−a cã sù chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi kh¸c (bªn ®−îc thÕ chÊp). Hay nãi c¸ch kh¸c, ph¸p luËt ch−a cÇn thiÕt ph¶i can thiÖp s©u vµo vÊn ®Ò nµy, v× thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt còng chØ lµ biÖn ph¸p b¶o ®¶m cho hîp ®ång vay vèn; lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn tøc lµ chØ x¶y ra khi hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng tr¶ ®−îc tiÒn vay. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ viÖc thùc hiÖn ®iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trªn * Gi¶ng viªn Khoa ph¸p luËt kinh tÕ Tr−êng ®¹i häc luËt Hµ Néi nghiªn cøu - trao ®æi ®©y lµ rÊt khã. Bëi lÏ, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n tiÕn hµnh rÊt chËm, do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau. §Õn n¨m 2000, c¶ n−íc míi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho 10.417.437 hé n«ng d©n víi diÖn tÝch ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ 5.852.750 ha chiÕm 88,55% vÒ sè hé vµ 81,79% vÒ diÖn tÝch ®−îc giao(1) vµ ®Êt ë t¹i ®« thÞ míi cÊp ®−îc kho¶ng 10%, chñ yÕu lµ t¹i ba thµnh phè lín lµ thñ ®« Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ thµnh phè §µ N½ng. 1.2. §èi t−îng nhËn thÕ chÊp vµ môc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng vµ ®Êt ë ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 729 vµ §iÒu 730 BLDS. Tõ c¸c quy ®Þnh nµy cã thÓ rót ra mét sè nhËn xÐt sau ®©y: Thø nhÊt, ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp vµ môc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®−îc quy ®Þnh kh¸c víi ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp vµ môc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë. Cô thÓ: + Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng chØ ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt nµy t¹i Ng©n hµng ViÖt Nam, c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n−íc cho phÐp thµnh lËp mµ kh«ng ®−îc thÕ chÊp ë bÊt k× tæ chøc kinh tÕ nµo kh¸c. Môc ®Ých sö dông vèn vay khi thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nµy còng ®−îc ph¸p luËt quy ®Þnh rÊt chÆt chÏ, hä chØ ®−îc sö dông vèn vay vµo viÖc phôc vô s¶n xuÊt - kinh doanh nãi chung hoÆc ®Ó tiªu dïng.(2) + §èi víi tr−êng hîp thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë, ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp vµ môc ®Ých sö dông vèn vay réng rli h¬n so víi tr−êng hîp thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng. §èi t−îng nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë lµ c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc (trong ®ã cã ng©n hµng ViÖt Nam vµ c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n−íc cho phÐp thµnh lËp). Môc ®Ých sö dông vèn vay lµ phôc vô cho ph¸t triÓn s¶n xuÊt nãi chung vµ c¸c nhu cÇu cña ®êi sèng. Thø hai, së dÜ, ph¸p luËt quy ®Þnh ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp vµ môc ®Ých cña viÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng chÆt chÏ (h¹n chÕ) nh− vËy, lµ v×: + Nhµ lµm luËt mong muèn viÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt nµy ®Ó nh»m ph¸t triÓn s¶n xuÊt n«ng - l©m nghiÖp, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt ®ai. + Nhµ n−íc mong muèn ®Ó quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt nµy kh«ng ®−îc chuyÓn giao cho nhiÒu tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c. + Kh«ng ®−îc biÕn ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng thµnh ph−¬ng tiÖn b¶o ®¶m trµn lan cho c¸c nghÜa vô kh¸c. 1.3. Ph¹m vi thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 732 BLDS. Theo ®ã, quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ ®−îc thÕ chÊp mét phÇn hoÆc toµn bé. MÆt kh¸c, ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ thÕ chÊp kh«ng chØ quyÒn sö dông ®Êt mµ cßn cã thÓ thÕ chÊp c¶ nhµ cöa, c«ng tr×nh x©y dùng, c©y cèi vµ c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt, nÕu cã tháa thuËn gi÷a hä víi ng−êi nhËn thÕ chÊp. 1.4. Khi thiÕt lËp quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, c¸c bªn ®l ph¸t sinh quyÒn vµ nghÜa vô ®èi víi nhau. C¸c quyÒn vµ nghÜa T¹p chÝ luËt häc - 51 nghiªn cøu - trao ®æi vô nµy ®−îc quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu 733, 734, 735, 736 BLDS. Trong ®ã, ®iÓm ®¸ng l−u ý lµ quy ®Þnh: Bªn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ chÊp vµ kh«ng ®−îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®l thÕ chÊp. 1.5. BLDS ®l cã quy ®Þnh vÒ xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®l thÕ chÊp t¹i §iÒu 737. Theo ®ã, khi ®l ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô ®−îc b¶o ®¶m b»ng thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô th× bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ lli. 1.6. VÒ h×nh thøc hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Theo §iÒu 731 BLDS th× hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc lËp thµnh v¨n b¶n. ViÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®−îc lµm thñ tôc vµ ®¨ng kÝ t¹i uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. 2. Thùc tr¹ng cña viÖc thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ nh÷ng bÊt cËp n¶y sinh 2.1. ViÖc LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®l ®em l¹i hiÖu qu¶ kinh tÕ to lín. Trong sè 5 quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt, quyÒn thÕ chÊp ®−îc nhiÒu ng−êi quan t©m ®Æc biÖt. Qua ®iÒu tra xl héi häc th× 1,5% sè ng−êi ®−îc hái cho r»ng quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ quan träng nhÊt, 12,2% cho r»ng quyÒn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt lµ quan träng nhÊt, 1,3% dµnh vÞ trÝ ®ã cho quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt, 68% cho r»ng quyÒn thÕ chÊp lµ quan träng 52 - T¹p chÝ luËt häc nhÊt, 14% dµnh vÞ trÝ ®ã cho quyÒn thõa kÕ vµ 3% kh«ng ®¸nh gi¸ ®−îc quyÒn nµo lµ quan träng nhÊt.(3) §iÒu nµy ph¶n ¸nh t×nh h×nh hiÖn nay ng−êi sö dông ®Êt thiÕu vèn ®Ó ®Çu t− cho s¶n xuÊt vµ gi¶i quyÕt khã kh¨n trong cuéc sèng nªn quyÒn ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ biÖn ph¸p gióp hä gi¶i quyÕt ®−îc vÊn ®Ò vèn. Tuy nhiªn, sè ng−êi thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt l¹i ch−a nhiÒu. LÝ do lµ hä ch−a ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ ®èi víi ®Êt ë. T©m lÝ chung cña ng−êi sö dông ®Êt khi ®i vay vèn lµ muèn vay ®−îc sè vèn lín. Trong khi ®ã theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 12 Quy chÕ thÕ chÊp, cÇm cè tµi s¶n vµ b¶o llnh vay vèn ng©n hµng, ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 217/Q§-NH1 ngµy 17/8/1996 cña Thèng ®èc Ng©n hµng nhµ n−íc th× c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam chØ cho vay: "Sè tiÒn tèi ®a b»ng 70% gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp, cÇm cè vµ tµi s¶n b¶o l8nh ®8 ®−îc x¸c ®Þnh vµ ghi trªn hîp ®ång". T¹i §iÒu 26 QuyÕt ®Þnh sè 217/Q§-NH1 quy ®Þnh viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp dùa trªn b¶ng gi¸ do ñy ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng ban hµnh theo khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh mµ khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ ban hµnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994, mÆc dï ®l qua mét sè lÇn bæ sung, ®iÒu chØnh vÉn cßn nhiÒu ®iÒu bÊt cËp, ch−a hîp lÝ cÇn ®−îc thay thÕ b»ng v¨n b¶n míi. Do ®ã, ng−êi sö dông ®Êt kh«ng muèn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam. 2.2. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ nghiªn cøu - trao ®æi quyÒn sö dông ®Êt. BLDS còng ®l cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ ho¸ nh»m t¹o ®iÒu kiÖn gióp ng−êi sö dông ®Êt trong viÖc vay vèn ®Ó phôc vô nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. Tuy nhiªn, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh nµy vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c cã liªn quan ®l béc lé nh÷ng ®iÒu bÊt cËp lµm c¶n trë ng−êi sö dông ®Êt thùc hiÖn quyÒn n¨ng nµy, cô thÓ nh− sau: Thø nhÊt, §iÒu 729 vµ §iÒu 730 BLDS quy ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng t¹i ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n−íc cho phÐp thµnh lËp, ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë víi c¸c tæ chøc kinh tÕ c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc. Nh− vËy, ph¸p luËt ch−a cho phÐp hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c tæ chøc tÝn dông n−íc ngoµi, tæ chøc tÝn dông liªn doanh ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam.(4) Trong khi ®ã LuËt ®Çu t− n−íc ngoµi t¹i ViÖt Nam (®l ®−îc söa ®æi, bæ sung ngµy 9/6/2000) l¹i cho phÐp "doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi ®−îc thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt vµ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó b¶o ®¶m vay vèn t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam" (kho¶n 3 §iÒu 46). C¸c tæ chøc tÝn dông nµy bao gåm: Tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam, chi nh¸nh ng©n hµng n−íc ngoµi ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam vµ ng©n hµng liªn doanh gi÷a ViÖt Nam víi n−íc ngoµi theo quy ®Þnh cña LuËt c¸c tæ chøc tÝn dông. Nh− vËy, cã thÓ thÊy râ r»ng c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ch−a ®−îc quyÒn lùa chän n¬i thÕ chÊp; hä ch−a cã ®iÒu kiÖn ®Ó "tiÕp cËn" víi nguån vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông n−íc ngoµi ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam. §©y còng lµ lÝ do c¶n trë c¸c nhµ ®Çu t− n−íc ngoµi ®Çu t− vµo lÜnh vùc nµy ë n−íc ta. Thø hai, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP cña ChÝnh phñ ngµy 29/12/1999 vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông (sau ®©y gäi t¾t lµ NghÞ ®Þnh sè 178/1999) míi quy ®Þnh vÒ tr−êng hîp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ trªn ®Êt cã tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (kho¶n 4 §iÒu 8) mµ ch−a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸c tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt chØ thÕ chÊp mét phÇn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét phÇn tµi s¶n cña hä trªn ®Êt. Nh− vËy, nÕu ng−êi sö dông ®Êt muèn thÕ chÊp mét phÇn gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét phÇn gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt th× vÊn ®Ò nµy vÉn ch−a cã c¸ch gi¶i quyÕt. Thø ba, t¹i ®iÓm a kho¶n 3 cña §iÒu 8 NghÞ ®Þnh sè 178/1999 quy ®Þnh: "Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®−îc x¸c ®Þnh theo gi¸ ®Êt cña ñy ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng ban hµnh ¸p dông t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp". Quy ®Þnh nµy ch−a phï hîp, nã m©u thuÉn víi b¶n chÊt cña viÖc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Bëi lÏ, thùc chÊt cña viÖc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµ quan hÖ giao dÞch d©n sù, do ®ã gi¸ ®Êt thÕ chÊp ph¶i do bªn thÕ chÊp vµ bªn nhËn thÕ chÊp tho¶ thuËn th× míi phï hîp. Cã nh− vËy th× quyÒn lîi cña bªn thÕ chÊp míi kh«ng bÞ thiÖt thßi. Chóng t«i ñng hé quan ®iÓm nµy. Thø t−, ®èi víi c¸c hé nhËn kho¸n ®Êt cña c¸c n«ng, l©m tr−êng ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp v× bÞ rµng buéc bëi hîp ®ång nhËn kho¸n ®Êt ®èi víi n«ng tr−êng, l©m tr−êng nªn hä T¹p chÝ luËt häc - 53 nghiªn cøu - trao ®æi kh«ng ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, do vËy, hä kh«ng ®−îc h−ëng c¸c quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt quy ®Þnh, trong ®ã cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Trong nÒn s¶n xuÊt hµng hãa ë n−íc ta hiÖn nay, nh÷ng ng−êi nµy còng rÊt cÇn vèn ®Ó ®Çu t− më réng s¶n xuÊt nh−ng viÖc cho vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông kh«ng ®Õn ®−îc víi hä v× "thiÕu v¾ng" c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò nµy. Thø n¨m, ng−êi sö dông ®Êt míi chØ ®−îc phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn, ch−a ®−îc phÐp dïng ®Êt nh− lµ biÖn ph¸p ®Ó b¶o llnh vay vèn cho ng−êi kh¸c. §iÒu nµy còng phÇn nµo g©y khã kh¨n cho ng−êi sö dông ®Êt trong viÖc huy ®éng vèn v× nhu cÇu cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng(6). Thø s¸u, ®iÒu kiÖn ®¨ng kÝ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt còng cã nh÷ng khã kh¨n ®¸ng kÓ. Theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 08/2000/N§-CP ngµy 10/3/2000, theo ®ã sau khi kÝ kÕt hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt th× ph¶i ®¨ng kÝ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¬ quan ®¨ng kÝ giao dÞch b¶o ®¶m. Song c¬ quan nµy míi ®−îc thµnh lËp nªn ®ang thùc hiÖn mét sè ho¹t ®éng cã tÝnh thÝ ®iÓm. C¸c quy ®Þnh vÒ sù phèi hîp gi÷a c¬ quan ®¨ng kÝ giao dÞch b¶o ®¶m víi c¬ quan lµm thñ tôc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt (ñy ban nh©n d©n cÊp xl, së ®Þa chÝnh hoÆc së ®Þa chÝnh - nhµ ®Êt) cßn ch−a cã. H¬n n÷a, n¨ng lùc qu¶n lÝ cña uû ban nh©n d©n cÊp xl hiÖn nay rÊt h¹n chÕ, liÖu cã hoµn thµnh nhiÖm vô ®¨ng kÝ ®Êt ®ai theo hÖ thèng c¬ quan ®¨ng kÝ quèc gia kh«ng? (5) §©y còng lµ vÊn ®Ò n¶y sinh g©y khã kh¨n cho viÖc thùc 54 - T¹p chÝ luËt häc hiÖn c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong thùc tÕ. Thø b¶y, c¸c quy ®Þnh vÒ tr×nh tù thñ tôc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®l thÕ chÊp, trong tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî t¹i c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cßn chång chÐo, phøc t¹p vµ ch−a râ rµng. - NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ cã quy ®Þnh: "Khi bªn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp th× quyÒn sö dông ®Êt ®8 thÕ chÊp ®−îc xö lÝ theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång, tr−êng hîp kh«ng xö lÝ ®−îc theo tháa thuËn ®8 ghi trong hîp ®ång th× gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt" (kho¶n 1 §iÒu 31). Nh−ng gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt lµ gi¶i quyÕt nh− thÕ nµo? Dùa vµo quy ®Þnh cña v¨n b¶n ph¸p luËt nµo ®Ó gi¶i quyÕt? BLDS quy ®Þnh t¹i §iÒu 737 lµ: "Ng−êi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l8i" (quy ®Þnh nµy chØ ¸p dông cho tr−êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt). NghÞ ®Þnh sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ vÒ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n cã quy ®Þnh: Riªng quyÒn sö dông ®Êt tr−íc khi b¸n ®Êu gi¸ ph¶i ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸. §Õn ®©y, vÊn ®Ò ®Æt ra lµ LuËt ®Êt ®ai kh«ng quy ®Þnh khi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp. Trong khi ®ã NghÞ ®Þnh sè 86/CP l¹i quy ®Þnh khi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp. Râ rµng, ë nghiªn cøu - trao ®æi ®©y cã sù m©u thuÉn vÒ c¸c quy ®Þnh trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, g©y c¶n trë, lµm chËm tiÕn ®é xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®l thÕ chÊp ®Ó thu håi nî cho c¸c tæ chøc tÝn dông. M©u thuÉn nµy cÇn sím ®−îc kh¾c phôc. - MÆc dï, so víi c¸c quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP vµ NghÞ ®Þnh sè 86/CP, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ngµy 29/12/1999 cã quy ®Þnh râ h¬n lµ tr−êng hîp tæ chøc tÝn dông (bªn nhËn thÕ chÊp) ®−îc quyÒn thùc hiÖn xö lÝ tµi s¶n ®Ó b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng c¸ch b¸n, nhËn chÝnh tµi s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay hoÆc trùc tiÕp nhËn c¸c kho¶n tiÒn hoÆc tµi s¶n tõ bªn thø ba lµ ng−êi cã nghÜa vô tr¶ thay cho kh¸ch hµng vay. Nh−ng NghÞ ®Þnh l¹i kh«ng quy ®Þnh râ lµ trong tr−êng hîp tµi s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay lµ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc tÝn dông ®ã cã ®−îc trùc tiÕp b¸n hoÆc nhËn chÝnh diÖn tÝch ®Êt ®ã kh«ng? - Trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nªu trªn ch−a quy ®Þnh râ c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cã ph¶i lµ c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? Tr−êng hîp ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vay cã ph¶i lµ tr−êng hîp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi kh¸c kh«ng? Khi b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt th× cã lµm thñ tôc ®Ó ®ång thêi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng vµ ph¶i gi¶i quyÕt thñ tôc vÒ quyÒn sö dông ®Êt nh− thÕ nµo cho tr−êng hîp ng−êi mua ®Êu gi¸ tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt? 3. KiÕn nghÞ Tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn, chóng t«i xin m¹nh d¹n ®−a ra mét sè kiÕn nghÞ sau ®©y: Thø nhÊt, söa ®æi quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ngµy 29/12/1999, kh«ng nªn quy ®Þnh: Khi thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh¸ch hµng vay ph¶i thÕ chÊp c¶ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cïng víi tµi s¶n ®ã, trõ tr−êng hîp ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c. V× quy ®Þnh nh− vËy lµ m©u thuÉn víi quy ®Þnh t¹i §iÒu 732 BLDS. Thø hai, söa ®æi quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 §iÒu 8 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ngµy 29/12/1999 vÒ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp. Kh«ng nªn quy ®Þnh "gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®−îc x¸c ®Þnh theo gi¸ ®Êt cña ñy ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng ban hµnh ¸p dông t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp". Bëi v×, xÐt vÒ b¶n chÊt thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ quan hÖ giao dÞch d©n sù, do ®ã, ph¶i ®Ó cho c¸c bªn thÕ chÊp vµ bªn nhËn thÕ chÊp ®−îc tháa thuËn vÒ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp. H¬n n÷a, t¹i §iÒu 12 LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 kh«ng cã quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt do Nhµ n−íc ban hµnh ®−îc ¸p dông ®Ó tÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi thÕ chÊp. Thø ba, cÇn bæ sung c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc trong BLDS ®Ó b¶o ®¶m sù thèng nhÊt víi c¸c quy ®Þnh cña LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai ®−îc Quèc héi th«ng qua ngµy 2/12/1998 vµ NghÞ ®Þnh sè 17/CP/1999 ngµy 29/3/1999. Thø t−, cÇn bæ sung quy ®Þnh cho phÐp hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt t¹i c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc. Nh»m ph¸t huy "néi lùc", huy ®éng mäi nguån vèn trong nh©n d©n vµo viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt. T¹p chÝ luËt häc - 55 nghiªn cøu - trao ®æi Thø n¨m, khÈn tr−¬ng rµ so¸t c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh, kh¾c phôc c¸c quy ®Þnh m©u thuÉn, x©y dùng c¬ chÕ thèng nhÊt trong viÖc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®l thÕ chÊp ®Ó thu håi vèn vay. Cô thÓ, ph¸p luËt ph¶i x¸c ®Þnh râ c¬ quan nµo cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. - CÇn cã quy ®Þnh gi¶i thÝch râ trong tr−êng hîp tµi s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay lµ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc tÝn dông cã ®−îc trùc tiÕp b¸n hoÆc nhËn chÝnh diÖn tÝch ®Êt ®ã kh«ng? Tr−êng hîp ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vay cã ph¶i lµ tr−êng hîp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? Khi b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt th× vÊn ®Ò quyÒn sö dông ®Êt nµy ®−îc xö lÝ ra sao? Thø s¸u, cÇn bæ sung quy ®Þnh cho phÐp c¸c hé nhËn kho¸n ®Êt cña c¸c n«ng, l©m tr−êng ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp ®−îc quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn ph¸t triÓn s¶n xuÊt ®Ó b¶o ®¶m sù b×nh ®¼ng vÒ ®Þa vÞ ph¸p lÝ gi÷a c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt kh¸c. Thø b¶y, ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ ®èi víi ®Êt ë t¹i ®« thÞ. Sím thay thÕ NghÞ ®Þnh sè 60/CP vµ NghÞ ®Þnh sè 61/CP ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ b»ng nghÞ ®Þnh míi víi c¸c quy ®Þnh vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ ë t¹i ®« thÞ phï hîp víi thùc tÕ h¬n. 56 - T¹p chÝ luËt häc - Bli bá c¸c quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 NghÞ ®Þnh sè 38/CP/2000/N§-CP ngµy 23/3/2000 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. - Nªn thèng nhÊt sö dông thuËt ng÷ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt lµ "thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt" ®Ó ph©n biÖt râ víi tr−êng hîp thÕ chÊp tµi s¶n th«ng th−êng. V× trªn thùc tÕ viÖc sö dông ®Êt lu«n g¾n víi c¸c tµi s¶n trªn ®Êt nh− nhµ cöa; vËt kiÕn tróc kh¸c vµ c©y cèi. V× vËy, thuËt ng÷ "thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt" cã thÓ hiÓu bao hµm: ThÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ tµi s¶n trªn ®Êt hoÆc chØ thÕ chÊp riªng quyÒn sö dông ®Êt. MÆt kh¸c, thuËt ng÷ "thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt" xÐt vÒ ý nghÜa ng«n ng÷ lµ phï hîp h¬n./. (1).Xem: T×nh h×nh thùc hiÖn trªn c¶ n−íc vÒ giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, T¹p chÝ ®Þa chÝnh, sè 4 th¸ng 4 n¨m 2000. (2), (4), (6). §Ó kh¾c phôc nh−îc ®iÓm nµy, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai võa ®−îc Quèc héi, kho¸ X, k× häp thø IX th«ng qua ngµy 29/6/2001 vµ cã hiÖu lùc thi hµnh tõ ngµy 1/10/2001, ®l bæ sung quy ®Þnh §iÒu 78g: "Tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai th× ®−îc thÕ chÊp hoÆc b¶o l8nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã t¹i tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam". (3).Xem: B¸o c¸o tæng hîp kÕt qu¶ nghiªn cøu ®Ò tµi ®éc lËp cÊp Nhµ n−íc - c¬ së khoa häc cho viÖc ho¹ch ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch vµ sö dông hîp lÝ quü ®Êt ®ai. Tæng côc §Þa chÝnh, H. 2000, tr.118. (5).Xem: NguyÔn Xu©n Träng - "CÇn cã thªm c¸c quy ®Þnh cho viÖc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt", T¹p chÝ ®Þa chÝnh, sè 9, th¸ng 9 n¨m 2000.