Nội dung

®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù ThS. TrÇn Quang Huy * iÖn nay cã nhiÒu ý kiến khác nhau của các chuyên gia trong nước và nước ngoài về việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự. Đối với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận tại phần V của Bộ luật dân sự, có tác giả đề nghị huỷ toàn bộ các chương này chuyển giao nó cho luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến đất đai.(1) Mặt khác, có tác giả cho rằng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước mở rộng quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất (tài sản đặc biệt) chính là đối tượng của luật dân sự. Vì thế không cần tranh cãi lµ nên hay không nên đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào Bộ luật dân sự mà quan trọng là vạch ra phương hướng để sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự.(2) Trong bµi viÕt nµy chúng tôi trình bày một số quan điểm cá nhân và hướng sửa đổi các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự trong tương quan hiện tại với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. H I. C¸c vÊn®Òmang tÝnhnguyªn t¾c Bộ luật dân sự có vai trò lµ nền tảng trong hệ thống luật tư điều chỉnh các quan hệ xã hội về nhân thân và tài sản được xác lập trên cơ sở tự do ý chí, bình đẳng và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể. Vì vậy, Bộ luật dân 18 sự được áp dụng trong trường hợp các luật chuyên ngành có liên quan không quy định cụ thể. Cho nên, đối với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, phạm vi và mức độ tác động tới các giao dịch dân sự về đất đai cần phải xác định rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo giữa các quy định của Bộ luật dân sự tới các luật chuyên ngành khác. Trước khi có Luật đất đai năm 1993, các dự thảo dự án luật còn né tránh việc quy định các quyền của người sử dụng đất và cơ chế thực hiện các quyền đó. Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên quy định 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân trong nước, chưa chính thức luật hoá các quyền của tổ chức trong nước, tổ chức và cá nhân nước ngoài. Nh÷ng quy định vÒ các quyền này mới mang tính nguyên tắc, chưa xây dựng cơ chế thực hiện. Vì vậy, với sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 1995, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai được chính thức quy định. Trong quan hệ giữa Luật đất đai và Bộ luật dân sự về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất có những điểm cÇn ph¶i xem xÐt l¹i, đó là trong khi Luật đất đai đáng lẽ phải quy định chi tiết trình tự, thủ tục để thực hiện các * Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội T¹p chÝ luËt häc ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù quyền, điều kiện thực hiện các quyền thì Bộ luật dân sự lại chi tiết hoá và cụ thể hoá các quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch dân sự về đất đai. Đây là sự thống nhất theo quy trình ngược, bởi phải coi Bộ luật dân sự là đạo luật chung chiếm vị trí cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều chỉnh các quan hệ tài sản, các luật chuyên ngành phải chi tiết hoá và cụ thể hoá các vấn đề còn mang tính nguyên tắc trong Bộ luật dân sự.Tuy nhiên, trong quá trình xác lập cơ chế pháp lí cho việc chuyển quyền sö dông ®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn nhiều lúng túng, quan điểm chưa thống nhất thì việc ban hành Bộ luật dân sự đã thực sự giải quyết một trong những vướng mắc mà pháp luật đất đai ở thời điểm đó chưa giải quyết được. Với quá trình phát triển, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 đã chính thức luật hoá các quyền của tổ chức trong nước, mở rộng thêm một số quyền cho hộ gia đình và cá nhân đồng thời xác định rõ trách nhiệm của Chính phủ trong việc ban hành văn bản về trình tự, thủ tục chuyển quyền sö dông ®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Theo đó, Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ ra đời quy định khá chi tiết trình tự thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Tiếp theo đó, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2001 ra đời cho phép những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thì được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh để vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Đây là quyền năng mới và trình tự T¹p chÝ luËt häc thực hiện chưa được quy định. Vì vậy, ngày 1/11/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định sè 79/2001/NĐ-CP nhằm thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai ngày một thông thoáng hơn và xác định trình tự về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với quá trình như vậy, qua 7 năm thi hành Bộ luật dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã phần nào khập khiễng với thực tế cuộc sống, đã lạc hậu hơn rất nhiều so với các quy định của pháp luật đất đai. Cho nên, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho phù hợp với sự phát triển nói chung của pháp luật là rất cần thiết. Tuy nhiên, chúng tôi không thống nhất với quan điểm của luật sư Muto cho rằng “không nên đưa phần chuyển quyền sử dụng đất vào trong Bộ luật dân sự mà nên để cho Luật đất đai và các văn bản thi hành quy định là tốt hơn” và "đề nghị huỷ bỏ phần V của Bộ luật dân sự và giao nó cho Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan về đất đai quy định”.(3) Chúng tôi rất ngạc nhiên về sự am hiểu uyên thâm của học giả Nhật Bản nêu trên về Bộ luật dân sự của Việt Nam song vấn đề không phải là với quá trình phát triển của pháp luật đất đai, các quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã không còn ý nghĩa. Vấn đề về mặt phương pháp luận là không phải chuyển giao các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sao cho phù hợp với các quy định hiện hành của các luật chuyên ngành. Mặt khác, chúng tôi cũng không thống 19 ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù nhất với nhóm tác giả khi cho rằng không nên tranh luận lµ nên hay không nªn đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào Bộ luật dân sự vì do đặc điểm chế độ kinh tế của Việt Nam và nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.(4) Các tranh luận khoa học luôn rất cần thiết, bởi các chính kiến về khoa học mà bị áp đặt thì bản thân nó không còn sức sống mãnh liệt của khoa học. Vì vậy, việc quy định trong Bộ luật dân sự các giao dịch dân sự về đất đai là lẽ đương nhiên nhưng phải thiết kế lại theo tinh thần sau: 1. Nhóm các quy định chung từ §iều 690 đến §iều 698 chỉ giữ lại một số điều mang tính nguyên tắc nhất. 2. Nhóm các điều từ 699 đến 744 chỉ giữ lại các điều liên quan tới các khái niệm về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất, các điều liên quan tới quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. 3. Bổ sung nhóm các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác. 4. Bổ sung nhóm các quy định về cho thuê lại đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Trên cơ sở giữ lại các điều cần thiết và bổ sung các nhóm vấn đề trên, chúng tôi cho rằng phần quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sẽ bao quát được đầy đủ các giao dịch dân sự về đất đai của các pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân và các quy 20 định sẽ không còn tình trạng chồng chéo với các quy định chi tiết tại Luật đất đai và các văn bản thi hành Luật đất đai. II. C¸C VÊN §Ò Cô THÓ 1. Phần các quy định chung + Theo chúng tôi, Điều 690 nói về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất không còn thích hợp, bởi lẽ, khi xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí thì đó không phải là căn cứ mà là nguyên tắc xuyên suốt của quá trình quản lí và sử dụng đất của nhà nước. Mặt khác, khoản 1 ®iều 1 của Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 quy định còn rõ hơn rất nhiều khi xác định việc Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài với hình thức giao đất không thu tiền, có thu tiền. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác. Vì vậy, §iều 690 cần sửa đổi cho phù hợp với quan niệm hiện tại trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung. + Điều 691 cần xác định lại các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo các quyền hiện nay là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các hợp đồng đó được xác lập trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai, có xác nhận của uỷ ban nhân dân cấp xã đối với hộ gia đình, cá nhân, có xác nhận của cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh trong trường hợp đối với tổ chức trong nước. + Bỏ Điều 692 vì các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã quy định rất chi tiết tại Nghị T¹p chÝ luËt häc ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù định sè 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ. + Bỏ Điều 693 về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Bởi vì, trong từng quyền cụ thể các nghị định của Chính phủ về vấn đề này đã quy định chi tiết. Các quy định chung ở đây, theo chúng tôi trở nên không cần thiết. Mặt khác, việc quy định các chủ thể phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong mọi giao dịch dân sự về đất đai là không phù hợp với thực tiễn cuộc sống và trái với các quy định chi tiết trong các luật chuyên ngành. + Sửa đổi Điều 694 về giá chuyển quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở khung giá của Chính phủ không phù hợp với thực tế chuyển nhượng tại các địa phương. Giá đất ®-îc quy ®Þnh t¹i các địa phương thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế, ví dụ: Ở Nam Định giá đất chuyển nhượng cao hơn từ 2,5 đến 5 lần, Hải Dương từ 1,5 đến 4,28 lần, Bà Rịa - Vũng Tµu 5 lần, Lạng Sơn 3 lần, An Giang theo giá thoả thuận, Bến Tre cao gấp 15 lần.(5) Vì vậy, đã là giao dịch dân sự trong đời sống, nên chăng không quy định một khung giá cứng từ phía Nhà nước mà thực hiện theo thoả thuận của các bên. + Điều 695 nên giữ nguyên. + Về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 696 Bộ luật dân sự sẽ phát sinh sau khi đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh của hộ gia đình, cá nhân đều phải đăng kí tại uỷ ban nhân dân cấp xã. Việc cho T¹p chÝ luËt häc phép thực hiện các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói trên là do uỷ ban nhân dân cấp huyện xác nhận. Như vậy, điều gì sẽ x¶y ra nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trên đã cho phép nhưng vì người sử dụng đất không đăng kí quyền sử dụng đất tại cấp xã nªn chưa phát sinh hiệu lực của hợp đồng? Vì vậy, theo chúng tôi không nên nhầm lẫn giữa công việc quản lí hợp đồng với trách nhiệm quản lí đất đai của chính quyền cơ sở. Bản thân việc kê khai, đăng kí đất đai là trách nhiệm của người sử dụng đất, là cơ sở để sau này họ được chính quyền địa phương đề nghị cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, phần lớn c¸c trường hợp chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, quan điểm của chúng tôi cho rằng với việc đăng kí quyền sử dụng đất chưa được làm tốt như hiện nay thì nên chăng thời điểm có hiệu lực pháp lí của hợp đồng là thời điểm được uỷ ban nhân dân cấp huyện xác nhận cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thời điểm xác nhận của cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh trong trường hợp là tổ chức sử dụng đất. + Giữ nguyên các §iều 697 và §iều 698 của Bộ luật d©n sù. 2. Các quy định từ chương II đến chương VI 2.1. Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704) Các quy định trong chương này nên giữ lại các điều 699, 701, 702 và 704. Đối với §iều 700, các quy định của pháp luật đất đai đã quy định rất chi tiết các điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở tại Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP. 21 ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù Vì vậy, Bộ luật dân sự không cần thiết phải quy định về vấn đề này. Riêng về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại §iều 701, theo chúng tôi nên sửa lại là “hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Thủ tục chuyển đổi và đăng kí quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật đất đai”. Đối với khoản 5 Điều 703 của Bộ luật dân sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4 §iều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21/12/1999 là miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 703 cần sửa đổi cho phù hợp với luật chuyên ngành. 2.2. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (từ Điều 705 đến Điều 713) Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật đất đai có nhiều điểm không đồng bộ, ®ã lµ: Thứ nhất, Bộ luật dân sự quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại khoản 1 và 2 Điều 706 là nhắc lại khoản 1 và 2 Điều 75 của Luật đất đai là không cần thiết. Thậm chí tại Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP còn quy định chi tiết hơn rất nhiều so với Bộ luật dân sự.(6) Vì vậy, chúng tôi cho rằng nên bỏ Điều 706. Thứ hai, Bộ luật dân sự quy định việc chuyển nhượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó §iều 3 Luật đất đai quy định người được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử 22 dụng đất. Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm đúng thủ tục theo luật định thì họ không nhất thiết phải xin phép bất cứ cơ quan nhà nước nào, các thủ tục đó là đương nhiên. Hơn nữa, không cần thiết một thủ tục hành chính để cản trở giao dịch dân sự đương nhiên. Vì vậy, Điều 707 cần xác định lại nội hàm của quy định cho chính xác. Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời khoản 5 của điều này cũng xác định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21/12/1999 vì điểm 1 khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định: “Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định tại §iều 10 của Luật thuế”. Như vậy, việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết là nghĩa vụ riêng của người chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại Bộ luật dân sự. Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều kiện cho bên nhận quyền sử dụng đất là chưa có đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức, sau khi nhận chuyển nhượng cũng không được phép vượt hạn mức quy định. Quy định nêu trên là chưa phù hợp với cách xử lí đất vượt hạn mức được quy định tại Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 và trái với quan điểm về phát triển kinh tế trang trại tại Nghị T¹p chÝ luËt häc ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù quyết sè 02/NQ ngày 2/2/2000 của Chính phủ. 2.3. Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (từ Điều 714 đến Điều 726) Hiện nay, việc quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất đã quy định tại §iều 78 Luật đất đai và được chi tiết hoá tại §iều 15 của Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP. Vì vậy, không cần thiết phải quy định điều này trong Bộ luật dân sự. 2.4. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (từ Điều 727 đến Điều 737) Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai có nhiều điểm không thống nhất. §ã lµ các vấn đề sau: Thứ nhất, các khái niệm “thế chấp quyền sử dụng đất” và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” được sử dụng ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, vậy nội hàm của các khái niệm này là như nhau hay khác nhau th× các văn bản l¹i quy định không thống nhất, ví dụ, Bộ luật dân sự quy định tài sản gắn liền với đất có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận, trong khi đó Nghị định số 178/1999/NĐ-CP quy định khi thế chấp tài sản gắn liền với đất phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất. Đương nhiên, về hiệu lực pháp lí thì Bộ luật rõ ràng là cao hơn nghị định song dưới góc độ thực tiễn thì Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đang được áp dụng có hiệu quả. Thứ hai, tại Điều 77 của Luật đất đai đã quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng với nội dung như vậy Bộ luật dân sự lại tách thành 2 điều (Điều 729 và Điều 730). Như vậy T¹p chÝ luËt häc Bộ luật dân sự đã nhắc lại quy định này một cách không cần thiết, trong khi đó Điều 24 và 27 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định về điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn cụ thể hơn rất nhiều so với Bộ luật dân sự. Thứ ba, Bộ luật dân sự quy định tại Điều 737 cách thức xử lí quyền sử dụng đất khi mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá. Đây là hình thức xử lí duy nhất trong Bộ luật dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tại Nghị định số 79/2001/ NĐ-CP ngày 1/11/2001 quy định 3 cách thức xử lí là chuyển nhượng, bán đấu giá và khởi kiện tại toà án trong trường hợp không xử lí được theo thoả thuận trong hợp đồng, được áp dụng chung cho mọi đối tượng thế chấp và nhận thế chấp.(7) Với quy định trên đây, Bộ luật dân sự đã có nhiều điểm lạc hậu so với thực tiễn cuộc sống. Vì vậy, chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều 737 của Bộ luật dân sự cho phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật đất đai. Thứ tư, theo các quy định của pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Để tạo ra sự bình đẳng giữa người sử dụng đất trong nước và nước ngoài, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2001 đã quy định tại Điều 78g cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong 23 ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù nước nếu được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Với vấn đề trên, Bộ luật dân sự mới chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền của tổ chức tín dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân sự về đất đai. Cho nên chúng tôi đề nghị sửa Điều 729 và Điều 730 cho phù hợp với thực tế hiện nay. 2.5. Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ Điều 738 đến Điều 744) Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản của những người được quy định tại Điều 679 và Điều 680 phải gắn với điều kiện được quy định tại Điều 740 của Bộ luật dân sự là quá ngặt nghèo. Mặt khác, Luật đất đai không quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá nhân, vì thế việc quy định điều kiện thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản tại khoản 2 Điều 740 là không chính xác. Hơn nữa, cơ sở khoa học và thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định này trong Bộ luật dân sự theo hướng bỏ điều kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác. 24 3. Các quy định cần phải bổ sung trong Bộ luật dân sự Cho đến nay, lộ trình các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tiến những bước dài trong các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Từ 5 quyền được quy định trong Luật đất đai năm 1993, cho đến nay hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền cho thuê lại đất, quyền góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, với các sửa đổi nhanh chóng của pháp luật đất đai cho phù hợp với thực tiễn của đời sống, các quy định trong Bộ luật dân sự đã thiếu vắng nhiều quy định quan trọng. Cho nên, để sửa đổi Bộ luật dân sự cho phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội và đồng bộ với các luật chuyên ngành, chúng tôi thấy rằng, Bộ luật cần bổ sung các quy định sau: + Bổ sung các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến quyền cho thuê lại đất. Đây là quyền quan trọng của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh được quy định tại Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998. Như vậy, với thời hạn được Nhà nước cho thuê đất mà người sử dụng đất trả tiÒn thuê hàng năm, trả tiền cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì người sử dụng được bảo hộ các quyền năng khác nhau. Các quyền đó đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực hiện khả năng kinh doanh của mình, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong T¹p chÝ luËt häc ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù thời hạn thuê đất. Cho nên, trong Bộ luật dân sự cần quy định về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất, hình thức, nội dung và quyền, nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng. Việc bổ sung đó sẽ góp phần đồng bộ giữa các quy định về quyền của người sử dụng đất trong Luật đất đai với cơ chế thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong Bộ luật dân sự. + Bổ sung các quy định về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay tiền của các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Bộ luật dân sự cần xác định rõ về hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, hình thức, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch dân sự về đất đai này. + Bổ sung hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. Suy cho cùng thì hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng là sự hợp tác giữa những người sử dụng đất. Cho nên trong Bộ luật dân sự cần chính thức xác định hình thức, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi góp vốn liên doanh và trách nhiệm pháp lí của các bên khi chấm dứt việc góp vốn, xử lí quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Bổ sung các quy định về quyền sử dụng đất của pháp nhân trong nước. Bộ luật dân sự hiện hành mới quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, chưa quy định các giao địch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước. Nhưng nếu xem luật dân sự là luật chung của luật tài sản thì theo chúng tôi cần bổ sung phần quyền của tổ chức trong nước. Chúng tôi hiểu rằng khi Bộ luật dân sự ra đời thì các quyền của tổ chức trong nước chưa chính thức được luật hoá T¹p chÝ luËt häc trong Luật đất đai, cho nên qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và năm 2001 Luật đất đai đã quy định khá đầy đủ các quyền của tổ chức trong nước. Vì vậy, đã đến lúc Bộ luật dân sự cần chính thức quy định các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước. Theo chúng tôi, phần các quyền cụ thể sẽ sắp xếp thành 2 mục, mục về quyền của hộ gia đình và cá nhân, mục về quyền của tổ chức trong nước. Tóm lại, việc bổ sung thêm các quy định mà chúng tôi nêu trên sẽ góp phần dân sự hoá một số các giao dịch về đất đai chưa được thể hiện trong Bộ luật dân sự, trong khi các quyền đó đã được bảo hộ trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung. Từ đó, các quyền của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai có sự thống nhất hài hoà trong các giao lưu dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự./. (1), (3).Xem: Muto trong bài viết “ý kiến về những điểm cần sửa đổi trong bộ luật dân sự Việt Nam” trong chuyên đề “Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, Thông tin khoa học pháp lí, Viện nghiên cứu khoa học pháp lí - Bộ tư pháp tr. 299. (2), (4).Xem:“Tổng quan kết quả nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, trong chuyên đề “Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, Thông tin khoa học pháp lí, Viện nghiên cứu khoa học pháp lí - Bộ tư pháp tr. 86. (5). Số liệu lấy từ báo cáo của Ban kinh tế trung ương Đảng về tình hình thực hiện chính sách và pháp luật đất đai ngày 19/8/2002, tr. 83. (6).Xem: Điều 8 và Điều 9 Nghị định sè 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. (7).Xem: Khoản 18 §iều 1 của Nghị định sè 79/2001/ NĐ-CP ngày 1/11/2001 về sửa đổi một số quy định của Nghị định sè 17/1999/ NĐ-CP. 25