Nội dung

76 Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 TRAO ÑOÅI BAØN THEÂM VEÀ CAÀM COÁ QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÔÛ VIEÄT NAM HIEÄN NAY Thân Văn Tài* 1. Daãn nhaäp Caàm coá vaø theá chaáp taøi saûn theo quy ñònh cuûa Boä luaät Daân söï 2005 laø hai trong caùc bieän phaùp baûo ñaûm giao keát vaø thöïc hieän hôïp ñoàng daân söï.(1) Thôøi gian gaàn ñaây, tình traïng tranh chaáp coù lieân quan ñeán hôïp ñoàng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát xaûy ra khaù phoå bieán, ñaëc bieät laø caùc tænh, thaønh phoá phía Nam nöôùc ta.(2) Trong quaù trình thuï lyù, giaûi quyeát, caùc toøa aùn cuõng khaù luùng tuùng, bôûi coù söï khaùc nhau trong nhaän thöùc veà tính hôïp phaùp cuûa giao dòch caàm coá! Vaäy, vì sao caùc beân khoâng söû duïng hình thöùc theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát laøm bieän phaùp baûo ñaûm nghóa vuï daân söï maø löïa choïn bieän phaùp caàm coá ngay caû khi Luaät Ñaát ñai 2003 khoâng lieät keâ noù vôùi tính caùch laø moät hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát? Xuaát phaùt töø khaùi nieäm caàm coá taøi saûn quy ñònh taïi Boä luaät Daân söï 2005, coù theå hình thaønh yù nieäm veà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát vôùi caùc ñaëc ñieåm phaùp lyù khaùc bieät so vôùi theá chaáp, cuï theå: i) Trong theá chaáp, beân theá chaáp khoâng chuyeån giao ñoái töôïng theá chaáp laø quyeàn söû duïng ñaát (vaø caû thöûa ñaát) cho beân nhaän theá chaáp maø chæ coù nghóa vuï giao Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cho beân nhaän theá chaáp,(3) trong khi caàm coá thì hoaøn toaøn ngöôïc laïi, beân caàm coá phaûi chuyeån giao ñoái töôïng caàm coá cho beân nhaän caàm coá. Vaø, chính vì vaäy, ii) quyeàn söû duïng, quaûn lyù ñoái töôïng theá chaáp vaãn khoâng bò thay ñoåi, töùc laø vaãn thuoäc veà beân theá chaáp, coøn trong caàm coá, beân caàm coá khoâng coù quyeàn quaûn lyù, khai thaùc coâng duïng taøi saûn. Caàn löu yù raèng, vieäc chuyeån giao Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát töø beân theá chaáp sang cho beân nhaän theá chaáp chæ laø caùch thöùc ñeå coâng khai hoùa giao dòch theá chaáp (vieäc naém giöõ Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát laø ñeå beân thöù ba bieát raèng thöûa ñaát ñoù ñaõ ñöôïc söû duïng vaøo moät giao dòch, beân theá chaáp khoâng theå tieáp tuïc thöïc hieän caùc giao dòch khaùc maø khoâng coù söï chaáp thuaän cuûa beân nhaän theá chaáp), coøn ñoái töôïng cuûa theá chaáp vaãn gioáng nhö caàm coá, laø giaù trò quyeàn söû duïng ñaát. Bò quy ñònh bôûi caùc ñaëc ñieåm phaùp lyù neâu treân daãn ñeán vai troø caàm coá vaø theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát ñoái vôùi ñôøi soáng xaõ hoäi cuõng khaùc nhau. ÔÛ phöông dieän kinh teá, chuùng laø caùc phöông thöùc giao löu taøi saûn khoâng gioáng nhau. Neáu theá chaáp, thöûa ñaát chæ ñoùng vai troø laø taøi saûn baûo ñaûm (buoäc beân theá chaáp phaûi thöïc hieän nghóa vuï theo hôïp ñoàng chính, neáu khoâng seõ xöû lyù taøi saûn baûo ñaûm theo thoûa thuaän hoaëc theo phaùp luaät) coøn trong caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, moät thöûa ñaát seõ vöøa ñoùng vai troø taøi saûn baûo ñaûm vöøa ñoùng vai troø laø tö lieäu saûn xuaát (sinh lôïi cho beân nhaän caàm coá). Do ñoù, tuøy theo ñieàu kieän cuï theå maø caùc chuû theå coù theå löïa choïn. * Khoa Luaät, Ñaïi hoïc Hueá. Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 77 Trong phaïm vi baøi vieát naøy, taùc giaû phaân tích tính hôïp phaùp vaø hôïp lyù cuûa caàm coá quyeàn söû duïng ñaát ôû Vieät Nam thoâng qua vieäc tieáp caän caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät hieän haønh veà caàm coá, ñoàng thôøi ñöa ra caùc cô sôû khoa hoïc ñeå khaúng ñònh caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø phöông thöùc caàn ñöôïc thöøa nhaän moät caùch minh baïch nhö ñoái vôùi caùc loaïi taøi saûn khaùc. 2. Caàm coá quyeàn söû duïng ñaát - vaán ñeà chöa ñöôïc nhaän thöùc nhaát quaùn trong phaùp luaät hieän haønh Khi nghieân cöùu phaùp luaät thöïc ñònh Vieät Nam veà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, phaûi nghieân cöùu phaùp luaät daân söï(4) vaø phaùp luaät ñaát ñai.(5) Nhìn chung, lieân quan ñeán cheá ñònh naøy coù theå thaáy giöõa hai ñaïo luaät quy ñònh chöa nhaát quaùn. Theo quy ñònh cuûa Boä luaät Daân söï hieän haønh, ñoái töôïng cuûa caàm coá taøi saûn laø ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn. Nhö vaäy, ñaây laø cô sôû cho pheùp chuùng ta suy luaän raèng, ñoái töôïng cuûa caàm coá taøi saûn bao goàm quyeàn söû duïng ñaát.(6) Ñaây laø böôùc ñoät phaù maïnh meõ, laø ñieåm tieán boä vöôït baäc cuûa Boä luaät Daân söï 2005 so vôùi Boä luaät Daân söï 1995, taïo cô sôû cho thôøi kyø hoäi nhaäp kinh teá.(7) Ñieàu 322 Boä luaät Daân söï 2005 quy ñònh “quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc duøng ñeå baûo ñaûm thöïc hieän nghóa vuï daân söï theo quy ñònh cuûa Boä luaät naøy vaø phaùp luaät veà ñaát ñai. Quy phaïm naøy ñöôïc hieåu laø söï vieän daãn cuûa moät ñaïo luaät goác tôùi moät ngaønh luaät chuyeân ngaønh ñeå xaùc ñònh caùch thöùc cuï theå tieán haønh caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Tuy nhieân, Luaät Ñaát ñai 2003 lieät keâ caùc hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát bao goàm chuyeån nhöôïng, taëng cho, cho thueâ/ cho thueâ laïi, thöøa keá, theá chaáp, baûo laõnh, goùp voán ñeå saûn xuaát kinh doanh baèng quyeàn söû duïng ñaát maø khoâng coù caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Noùi caùch khaùc, caàm coá quyeàn söû duïng ñaát khoâng ñöôïc lieät keâ laø moät trong caùc hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát. Ñieàu naøy coù ñoàng nghóa vôùi vieäc caùc beân khoâng ñöôïc pheùp caàm coá quyeàn söû duïng ñaát hay khoâng? Traû lôøi caâu hoûi naøy, hieän nay coù hai quan nieäm. Quan nieäm thöù nhaát cho raèng, phaùp luaät thöïc ñònh khoâng cho pheùp caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, bôûi vì vieäc thieát laäp caùc giao dòch veà ñaát ñai phaûi thöïc hieän theo Luaät Ñaát ñai 2003. Trong khi ñoù, ñaïo luaät naøy khoâng lieät keâ hình thöùc caàm coá quyeàn söû duïng ñaát thì coù nghóa laø caùc beân khoâng ñöôïc pheùp thöïc hieän giao dòch naøy. Quan nieäm thöù hai cho raèng, Luaät Ñaát ñai 2003 khi lieät keâ caùc hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát khoâng bao goàm caàm coá quyeàn söû duïng ñaát nhöng khoâng coù quy ñònh naøo caám vieäc caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Do vaäy, khoâng coù nghóa laø caùc beân khoâng ñöôïc pheùp caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Maø traùi laïi, quyeàn söû duïng ñaát laø baát ñoäng saûn, laø moät ñoái töôïng cuûa caàm coá taøi saûn neân caùc beân ñöôïc pheùp caàm coá. Chuùng toâi cho raèng, quan nieäm thöù hai laø hôïp lyù hôn. Vaán ñeà quan troïng maø theo chuùng toâi laø ñieåm maáu choát ñeå giaûi maõ, ñoù laø caùc nguyeân taéc töï do, töï nguyeän cam keát, thoûa thuaän ñöôïc ghi nhaän trong Boä luaät Daân söï 2005. Theo ñoù, “Quyeàn töï do cam keát, thoûa thuaän trong vieäc xaùc laäp quyeàn, nghóa vuï daân söï ñöôïc phaùp luaät baûo ñaûm, neáu cam keát, thoûa thuaän ñoù khoâng vi phaïm ñieàu caám cuûa phaùp luaät, khoâng traùi ñaïo ñöùc xaõ hoäi.”(8) Ñieàu naøy hoaøn toaøn khaùc vôùi nguyeân taéc tuaân thuû phaùp luaät trong Boä luaät Daân söï 1995: “Quyeàn, nghóa 78 Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 vuï daân söï phaûi ñöôïc xaùc laäp, thöïc hieän theo caùc caên cöù, trình töï, thuû tuïc do Boä luaät naøy vaø caùc vaên baûn phaùp luaät khaùc quy ñònh…”.(9) Noùi moät caùch khaùi quaùt, coù nghóa laø, tröôùc ñaây, neáu theo Boä luaät Daân söï 1995, caùc beân chæ ñöôïc pheùp thieát laäp caùc giao dòch maø Boä luaät naøy quy ñònh thì hieän nay ñoái vôùi Boä luaät Daân söï 2005, caùc beân töï do thoûa thuaän giao keát mieãn laø khoâng traùi phaùp luaät, traùi ñaïo ñöùc xaõ hoäi. Do ñoù, caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø hôïp phaùp vì khoâng coù yeáu toá traùi phaùp luaät, do Luaät Ñaát ñai 2003 khoâng coù quy ñònh caám nhö ñaõ phaân tích treân. Maët khaùc, cuõng caàn löu yù, thôøi ñieåm ban haønh Luaät Ñaát ñai 2003, chuùng ta ñang aùp duïng Boä luaät Daân söï 1995. Do ñoù, quan heä caàm coá quyeàn söû duïng ñaát ñaõ bò ñaïo luaät naøy “boû ngoû”, khoâng toû roõ tinh thaàn nhaát quaùn, khoâng caám maø cuõng khoâng lieät keâ. Vaøo thôøi ñieåm ñoù, noäi haøm “caám” vaø “khoâng quy ñònh” cô baûn laø gioáng nhau. Tuy nhieân, sau naøy, khi Boä luaät Daân söï 2005 coù hieäu löïc (01/01/2006), nguyeân taéc tuaân thuû phaùp luaät bò phaù vôõ, thay vaøo ñoù laø töï do thoûa thuaän. Noùi khaùc ñi, coâng daân coù quyeàn laøm nhöõng vieäc maø phaùp luaät khoâng caám. Do vaäy caùc beân coù theå caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Quan nieäm nhö vaäy cuõng phuø hôïp vôùi nguyeân taéc aùp duïng vaên baûn quy phaïm phaùp luaät quy ñònh trong Luaät Ban haønh vaên baûn quy phaïm phaùp luaät 2008.(10) Nhö vaäy, quan nieäm thöù nhaát chæ ñuùng ñoái vôùi Boä luaät Daân söï 1995 maø khoâng ñuùng vôùi tinh thaàn cuûa Boä luaät Daân söï hieän haønh. Vôùi nguyeân taéc töï do cam keát cuûa Boä luaät Daân söï 2005, Luaät Ñaát ñai khoâng theå söû duïng phöông phaùp lieät keâ caùc hình thöùc chuyeån quyeàn ñeå cuï theå hoùa maø phaûi thieát keá theo höôùng loaïi tröø baèng caùc quy phaïm caám. Maët khaùc, söï thieáu vaéng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát trong Luaät Ñaát ñai 2003 laø do vaøo thôøi ñieåm ñoù, Boä luaät Daân söï 1995 quy ñònh baát ñoäng saûn chæ coù theå laø ñoái töôïng cuûa theá chaáp maø khoâng theå laø ñoái töôïng cuûa caàm coá.(11) Nhö vaäy, neáu quan nieäm theo höôùng thöù nhaát, moät maët noù phuû nhaän caùc giaù trò nhaân vaên, tieán boä cuûa Boä luaät Daân söï 2005. Maët khaùc, noù mang tính quan lieâu, maùy moùc. Chaúng haïn, neáu theo caùch tö duy ñoù, giao dòch “möôïn” quyeàn söû duïng ñaát khoâng ñöôïc lieät keâ trong Luaät Ñaát ñai neân noù laø moät giao dòch baát hôïp phaùp trong khi thöïc tieãn quaûn lyù ñaát ñai(12) cuõng nhö thöïc tieãn toøa aùn giaûi quyeát tranh chaáp ñaát ñai(13) vaãn thöøa nhaän giao dòch “möôïn” quyeàn söû duïng ñaát! Vaø, cuoái cuøng xin ñöôïc phaùt bieåu theâm raèng, caàm coá quyeàn söû duïng ñaát vaø nhaø ôû(14) laø baát hôïp phaùp thì loaïi baát ñoäng saûn naøo môùi laø ñoái töôïng cuûa caàm coá? Do ñoù, trong thöïc tieãn giaûi quyeát caùc tranh chaáp veà caàm coá, caàn löu yù ñeán tính hôïp phaùp cuûa caàm coá quyeàn söû duïng ñaát taïi caùc giai ñoaïn khaùc nhau cuõng khoâng gioáng nhau. Chaúng haïn, neáu caàm coá tröôùc 01/01/2006, töùc laø thôøi ñieåm ñang thöïc hieän theo Boä luaät Daân söï 1995 vaø Luaät Ñaát ñai 1987, Luaät Ñaát ñai 1993, Luaät Ñaát ñai 2003 thì dó nhieân ñoù laø giao dòch khoâng hôïp phaùp. Ñoái vôùi caùc giao dòch caàm coá quyeàn söû duïng ñaát ñaõ xaùc laäp sau 01/01/2006 hoaëc xaùc laäp tröôùc ñoù nhöng sau 01/01/2006 vaãn coøn thöïc hieän(15) thì phaûi coi ñoù laø giao dòch hôïp phaùp. Tuy nhieân, trong thöïc tieãn giaûi quyeát tranh chaáp hôïp ñoàng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, ña soá caùc toøa aùn thuï lyù giaûi quyeát ñeàu nhaän thöùc ñaây laø giao dòch voâ hieäu vì traùi phaùp luaät daãu raèng, trong baûn aùn khoâng ñöa ra ñöôïc caùc cô sôû phaùp lyù ñeå chöùng minh raèng haønh vi daân söï ñoù laø traùi phaùp luaät, (hoaëc traùi ñaïo ñöùc xaõ hoäi)! Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 79 Chaúng haïn, ngaøy 12 thaùng 01 naêm 2007, Toøa aùn nhaân daân huyeän Myõ Xuyeân, tænh Soùc Traêng thuï lyù giaûi quyeát vuï vieäc lieân quan ñeán caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Theo noäi dung vuï vieäc, oâng Sa Ri ñöôïc caáp Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñoái vôùi thöûa ñaát coù dieän tích 7.702 meùt vuoâng töø naêm 1991. Naêm 1996, oâng caàm coá dieän tích ñaát cho baø Hueä vôùi giaù 3 giaï luùa/ coâng, toång coäng laø 18 giaï luùa. Hai beân thoûa thuaän khi naøo coù tieàn seõ chuoäc laïi. Naêm 2007, oâng Sa Ri yeâu caàu chuoäc laïi nhöng baø Hueä khoâng cho. Sau ñoù, thaùng 10 naêm 2007 oâng Phuoâng (ñaïi dieän theo uûy quyeàn cuûa oâng Sa Ri) khôûi kieän leân Toøa aùn nhaân daân huyeän Myõ Xuyeân. Baûn aùn sô thaåm soá 26/2007/DSST ngaøy 18/7/2007 cuûa Toøa aùn nhaân daân huyeän Myõ Xuyeân (Soùc Traêng) ñaõ giaûi quyeát theo höôùng giao dòch caàm coá quyeàn söû duïng ñaát voâ hieäu.(16) Tuy nhieân, cuõng khoâng ít caùc tröôøng hôïp, toøa aùn coi ñoù laø hôïp ñoàng coù hieäu löïc. Chaúng haïn: Ngaøy 22/02/2003 oâng Nguyeãn Tieán Ñaëng vaø oâng Buøi Phaùn (Long An) laøm hôïp ñoàng caàm coá ñaát. Hai beân coù thoûa thuaän raèng ñeán thôøi haïn maø oâng Phaùn khoâng chuoäc thì oâng Ñaëng tieáp tuïc söû duïng. Tuy nhieân sau ñoù khi oâng Ñaëng tieáp tuïc söû duïng ñaát khi quaù thôøi haïn hai naêm thì oâng Phaùn cho raèng vieäc oâng Ñaëng söû duïng theâm hai naêm ñoù laø ñeå tröø heát soá tieàn caàm coá 15.000.000ñ. Baûn aùn phuùc thaåm nhaän ñònh vieäc “toøa aùn sô thaåm xaùc ñònh ñaây laø hôïp ñoàng vay taøi saûn laø khoâng chính xaùc maø ñaây laø hôïp ñoàng caàm coá taøi saûn theo Ñieàu 326 Boä luaät Daân söï 2005 neân söûa laïi phaàn naøy cuûa baûn aùn sô thaåm cho ñuùng”. Nhö vaäy, trong tröôøng hôïp naøy, toøa aùn ñaõ xeùt xöû theo höôùng coâng nhaän tính hôïp phaùp cuûa hôïp ñoàng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát.(17) 3. Caàn minh baïch hoùa vaø taêng cöôøng môû roäng haønh lang phaùp lyù veà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát ñeå phaùt huy nguoàn löïc phaùt trieån kinh teá Vieäc taïo haønh lang phaùp lyù cho quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc löu thoâng moät caùch ña daïng trong ñôøi soáng daân söï, tröø phi xaâm haïi lôïi ích nhaø nöôùc hoaëc traät töï coâng coäng, seõ goùp phaàn ñaùng keå laøm taêng theâm nguoàn löïc ñeå phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi ñaát nöôùc. Coù theå phaùt bieåu ngay raèng, vaán ñeà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát khoâng phaûi laø vaán ñeà môùi ôû Vieät Nam(18) vaø cuõng laø loaïi quan heä phaùp luaät ñöôïc nhieàu nöôùc treân theá giôùi thöøa nhaän. Kinh nghieäm cuûa caùc nöôùc cho thaáy, cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai ôû moãi nöôùc tuy khaùc nhau nhöng khi cho pheùp caàm coá ñaát ñai, phaûi chuù troïng hai vaán ñeà: i) Caàm coá ñaát ñai, do xuaát phaùt töø thuoäc tính cuûa noù laø beân caàm coá phaûi chuyeån giao quyeàn söû duïng ñaát vaø ñaát ñai cho beân nhaän caàm coá. Do ñoù, noù coù khaû naêng laøm tích tuï moät löôïng tö lieäu saûn xuaát trong tay caùc toå chöùc, caù nhaân coù naêng löïc taøi chính maïnh nhö doanh nghieäp, caùc toå chöùc tín duïng…(19) gaây ra khoù khaên trong vieäc ñieàu tieát cô caáu neàn kinh teá vaø phaân hoùa xaõ hoäi; ii) Cuõng do tích tuï moät löôïng tö lieäu saûn xuaát lôùn veà moät soá chuû theå nhaát ñònh, do ñoù, vieäc coù khai thaùc heát giaù trò ñaát ñai hay khoâng phuï thuoäc vaøo naêng löïc toå chöùc cuûa beân nhaän caàm coá. Töùc laø coù theå gaây ra laõng phí taøi nguyeân. Cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai ôû moãi nöôùc coù ñaëc thuø rieâng nhöng vieäc phaùt huy nguoàn löïc phaùt trieån kinh teá-xaõ hoäi laø vaán ñeà quan troïng maø moãi nöôùc ñeàu phaûi quan taâm. Vieäc quy ñònh moät caùch roõ raøng cho pheùp caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø vieäc ghi nhaän theâm moät hình thöùc phaùp lyù, moät moâ hình löu thoâng cuûa taøi saûn, goùp phaàn phaùt huy nguoàn löïc phaùt trieån, hoäi nhaäp kinh teá. 80 Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 Treân cô sôû ñoù, theo chuùng toâi, phaûi minh baïch hoùa vaø taêng cöôøng môû roäng haønh lang phaùp lyù ñoái vôùi caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, xuaát phaùt töø caùc cô sôû sau ñaây: Thöù nhaát, veà khía caïnh phaùp luaät. Nhö treân ñaõ phaân tích, vieäc xaùc laäp nguyeân taéc töï do thoûa thuaän, cam keát trong Boä luaät Daân söï 2005 laø moät tieán boä vöôït baäc, theå hieän nhaän thöùc tieán boä cuûa moät neàn vaên minh phaùp lyù. Ñeå ñaáu tranh cho quyeàn ñöôïc thöïc hieän nhöõng haønh vi maø phaùp luaät khoâng caám ñoù, Vieät Nam ñaõ nghieân cöùu, tieáp thu coù choïn loïc nhöõng “tinh anh” trong laäp phaùp cuûa theá giôùi vaø phaûi maát moät quaù trình “thai ngheùn” laâu daøi. Do ñoù, neáu khoâng cho pheùp caàm coá quyeàn söû duïng ñaát thì tính tieán boä cuûa Boä luaät Daân söï 2005 veà vieäc xaùc laäp nguyeân taéc töï do cam keát trôû thaønh voâ nghóa. Luaät Ñaát ñai 2003 ra ñôøi taïo ra haønh lang phaùp lyù ñeå baûo veä lôïi ích cuûa ngöôøi söû duïng ñaát, ñoàng thôøi laø moät coâng cuï ñeå nhaø nöôùc quaûn lyù ñaát ñai. Vôùi nhieäm vuï quan troïng ñoù, ñaïo luaät naøy phaûi theå hieän tinh thaàn nhaát quaùn, minh baïch ñeå baûo veä lôïi ích ngöôøi söû duïng ñaát. Seõ laø khoâng toân troïng quy luaät khaùch quan cuûa xaõ hoäi khi nhaø nöôùc söû duïng quyeàn löïc moät caùch tuøy tieän can thieäp vaøo quaù trình löu thoâng taøi saûn trong ñôøi soáng daân söï. Ñeå gaït boû nhöõng quan ngaïi khi cho raèng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát coù theå gaây ra nhöõng heä luïy tieâu cöïc, taùc giaû xin phaân tích moái quan heä giöõa cheá ñoä sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai vôùi caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. Chuùng toâi cho raèng Vieät Nam kieân ñònh vôùi cheá ñoä sôû höõu toaøn daân laø coù nhöõng cô sôû lyù luaän vaø tö töôûng nhaát ñònh,(20) tuy nhieân phaûi ñoåi môùi maïnh meõ nhieàu noäi dung ñeå hieän thöïc hoùa cheá ñoä ñoù, trong ñoù löu yù ñeán söï chuyeån giao quyeàn cho ngöôøi söû duïng ñaát töông öùng vôùi töøng thôøi ñieåm lòch söû cuï theå.(21) Nhö vaäy, coi caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø hôïp phaùp seõ laø böôùc tieán hieän thöïc hoùa cheá ñoä sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai. Cheá ñoä sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai cho pheùp nhaø nöôùc quy ñònh noäi dung cuûa quan heä caàm coá ñeå baûo ñaûm traät töï coâng coäng vaø lôïi ích quoác gia. Neáu ñoái vôùi cheá ñoä sôû höõu tö nhaân veà ñaát ñai, ñoái töôïng caàm coá chính laø ñaát ñai thì trong cheá ñoä sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai, ñoái töôïng cuûa caàm coá khoâng phaûi laø ñaát ñai maø laø quyeàn söû duïng ñaát (quyeàn taøi saûn, khoâng phaûi vaät). Ñieàu naøy cuõng goùp phaàn laøm roõ quan nieäm sai laàm hieän nay raèng: Caàm coá quyeàn söû duïng ñaát töùc laø duøng taøi saûn cuûa ngöôøi khaùc (toaøn daân) ñeå baûo ñaûm nghóa vuï neân khoâng hôïp phaùp. Löu yù raèng, trong caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, beân caàm coá chuyeån giao cho beân nhaän caàm coá quyeàn ñöôïc khai thaùc coâng duïng thöûa ñaát (quyeàn söû duïng ñaát) vaø vaät (thöûa ñaát) nhöng thöïc chaát, ñoái töôïng maø beân nhaän caàm coá höôùng tôùi khoâng phaûi laø ñaát ñai maø laø quyeàn söû duïng ñoái vôùi thöûa ñaát ñoù (khaû naêng sinh lôïi). Ñaây cuõng laø ñaëc ñieåm maø trong chuyeån ñoåi, chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát ñeàu coù.(22) Vaäy vì sao chuyeån nhöôïng, chuyeån ñoåi quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc coi laø hình thöùc chuyeån quyeàn maø khoâng theå quan nieäm raèng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát cuõng coù tính caùch aáy? Veà noäi dung caàm coá, vôùi quy cheá phaùp lyù ñoái vôùi caùc nhoùm ñaát vaø caùc loaïi ngöôøi söû duïng ñaát hieän nay, coù theå cho pheùp chuùng ta thieát keá quyeàn caàm coá quyeàn söû duïng ñaát thuoäc nhoùm quyeàn ñaëc tröng cuûa moät soá loaïi ñaát nhaát ñònh vaø ñoái vôùi moät soá ñoái töôïng nhaát ñònh. Ngoaøi ra, coù theå thaáy, cheá ñoä sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai cho pheùp söû duïng caùc coâng cuï cuûa chuû sôû höõu, cuûa nhaø quaûn lyù ñaát ñai ñeå thieát laäp moät khung phaùp lyù phuø hôïp. Chaúng haïn, thoâng qua thôøi Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 81 haïn söû duïng ñaát, cheá ñònh thu hoài ñaát, tröng duïng ñaát ñeå baûo veä lôïi ích nhaø nöôùc, lôïi ích quoác gia, traät töï coâng coäng; thoâng qua haïn möùc nhaän chuyeån quyeàn söû duïng ñaát ñeå ngaên ngöøa söï tích tuï ñaát ñai quaù lôùn vaøo trong tay moät nhoùm ngöôøi trong xaõ hoäi.(23) Thöù hai, veà maët lòch söû. Nhö treân ñaõ ñeà caäp, caàm coá quyeàn söû duïng ñaát khoâng phaûi laø vaán ñeà môùi meû ôû Vieät Nam. Phaùp luaät nöôùc ta ôû caùc giai ñoaïn lòch söû nhaát ñònh ñeàu coù nhöõng quy ñònh lieân quan ñeán vaán ñeà naøy. ÔÛ giai ñoaïn Lyù - Traàn - Hoà, phaùp luaät ñaõ coù quy ñònh thöøa nhaän caàm coá ñaát ñai. Caùc ñaïo chieáu cuûa nhaø vua ñaõ phaân ñònh moät möùc ñoä khaù cuï theå giöõa “ñoaïn maõi” (baùn ñöùt, gaàn töông ñoàng chuyeån nhöôïng hieän nay) vaø “caàm ñôï” (baùn taïm, gioáng caàm coá hieän nay). Trong ñoù, neáu caàm ñôï thì ngöôøi caàm ñôï khoâng ñöôïc chuoäc laïi trong thôøi gian ñaõ thoûa thuaän. Thôøi Leâ sô, ñoái vôùi ruoäng “quaân ñieàn”(24) nhaø vua ra leänh, neáu vieäc mua baùn ñaát ñöôïc thöïc hieän töø naêm Thuaän Thieân thöù nhaát [1428] trôû ñi thì ñöôïc chuoäc laïi.(25) Sau naøy, nhaø Leâ ñaõ thöøa keá caùc quy ñònh ñoù, thieát keá haún moät chöông Ñieàn saûn trong Quoác trieàu hình luaät(26) ñeå quy ñònh veà caùc quan heä ruoäng ñaát. Trong ñoù, Ñieàu 383 ñaõ quy ñònh veà vieäc “ñoaïn maõi” (baùn ñöùt) vaø “ñieån maõi” (caàm coá) ruoäng ñaát. Chòu aûnh höôûng saâu saéc cuûa Quoác trieàu hình luaät, Hoaøng Vieät luaät leä thôøi Nguyeãn cuõng coù khaù nhieàu quy ñònh veà ñoaïn maõi vaø ñieån maõi.(27) Sau Caùch maïng thaùng 8/1945, khi thöïc hieän chuû tröông giaønh laïi ruoäng ñaát töø tay ñòa chuû ñeå chia cho daân ngheøo, phaùp luaät vaãn cho pheùp ngöôøi daân baùn, caàm coá ñaát ñai.(28) Nhö vaäy, qua caùc thôøi kyø lòch söû khaùc nhau, vieäc quy ñònh veà cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai tuy coù söï khaùc bieät so vôùi hieän nay(29) nhöng moät möùc ñoä naøo ñoù ñeàu cho pheùp chuyeån dòch vôùi nhöõng hình thöùc coù teân goïi khaùc nhau nhöng thöïc chaát ñoù laø caàm coá ñaát ñai. Thöù ba, veà khía caïnh thöïc tieãn. Nhö ñaõ phaân tích, cho duø hieän nay caàm coá khoâng ñöôïc lieät keâ trong Luaät Ñaát ñai 2003 nhö moät hình thöùc chuyeån quyeàn, song, tình traïng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát trong thöïc tieãn vaãn theå hieän raèng ñaây laø nhu caàu khaùch quan cuûa ñôøi soáng daân söï. Ñieàu naøy cho thaáy moâ hình löu thoâng naøy ñaùp öùng, giaûi quyeát ñöôïc nhu caàu cuûa caùc beân. Khi beân caàm coá taøi saûn khoâng coù khaû naêng, ñieàu kieän ñeå khai thaùc coâng duïng ñoái vôùi thöûa ñaát ñoù thì caàm coá seõ laø caùch thöùc baûo ñaûm toát nhaát. Bôûi leõ, neáu theá chaáp thì thöûa ñaát ñoù cuõng seõ bò hoang hoùa, laõng phí, trong khi ñoù neáu caàm coá, thöûa ñaát ñoù seõ ñöôïc beân nhaän caàm coá söû duïng, khai thaùc ñeå sinh lôïi. Vaø, beân coù quyeàn trong hôïp ñoàng chính chaéc chaén seõ muoán nhaän caàm coá hôn laø nhaän theá chaáp. Beân nhaän caàm coá luùc naøy neáu coù nhu caàu, khaû naêng söû duïng thöûa ñaát thì thöûa ñaát ñoù coù khaû naêng baûo ñaûm moät giaù trò nghóa vuï cao hôn (so vôùi theá chaáp). Vaø, trong tröôøng hôïp ñoái töôïng caàm coá laø ñaát noâng nghieäp thì vai troø kinh teá cuûa caàm coá quyeàn söû duïng ñaát caøng ñöôïc theå hieän roõ neùt. Hôn nöõa, caùc beân deã ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà giao dòch daân söï naøy khi beân coù quyeàn cho raèng mình ñaõ chieám höõu taøi saûn baûo ñaûm. Neáu beân nhaän caàm coá khoâng coù nhu caàu söû duïng thöûa ñaát ñoù, thì vôùi hoï, caàm coá cuõng gioáng theá chaáp vaø ñaây laø “cô hoäi” ñeå beân caàm coá coù theå thöông thaûo löïa choïn theá chaáp. Tröôøng hôïp chuû söû duïng ñaát muoán söû duïng ñaát ñeå baûo ñaûm nghóa vuï nhöng ñoàng thôøi vaãn muoán tieáp tuïc khai thaùc thöûa ñaát thì caùc beân coù theå löïa 82 Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 choïn hình thöùc theá chaáp. Dó nhieân, neáu beân coù quyeàn chæ muoán nhaän caàm coá thì phaûi taêng giaù trò nghóa vuï caàm coá ñeå ñaït ñöôïc thoûa thuaän. Nhö vaäy, vieäc boå sung moät moâ hình löu thoâng quyeàn söû duïng ñaát trong ñôøi soáng laø nhu caàu caàn thieát laøm phong phuù hôn caùc quan heä kinh teá ñeå caùc beân löïa choïn. Trong thöïc teá, nhu caàu cuûa ngöôøi söû duïng ñaát laø ña daïng thì ñoøi hoûi quan heä phaùp luaät cuõng phaûi ña daïng. Kinh nghieäm thöïc tieãn cuûa moät soá nöôùc coù neàn kinh teá phaùt trieån coù theå laø baøi hoïc ñeå vaän duïng ôû Vieät Nam. Luaät La Maõ, ñaïo luaät coù giaù trò lòch söû to lôùn vaø coù söï aûnh höôûng tôùi heä thoáng phaùp luaät nhieàu nöôùc treân theá giôùi cuõng ñaõ coù nhieàu quy ñònh tieán boä veà quan heä caàm coá ñaát ñai. Ñaát ñai vaø noâ leä laø hai tö lieäu saûn xuaát chuû yeáu cuûa xaõ hoäi thôøi aáy vaø noù laø taøi saûn thuoäc sôû höõu tö nhaân. Trong cheá ñònh caàm coá, Luaät La Maõ ñaõ coù quy ñònh raát roõ veà ñoái töôïng. Theo ñoù, ñaát ñai laø moät moät ñoái töôïng cuûa caàm coá taøi saûn.(30) Luaät daân söï cuûa moät soá nöôùc treân theá giôùi nhö Ñöùc, Phaùp… cuõng coi ñaát ñai laø ñoái töôïng cuûa caàm coá vaø caøng ngaøy caøng ñöôïc quy ñònh moät caùch minh baïch. Vaán ñeà ñaët ra laø ôû caùc nöôùc coù neàn kinh teá phaùt trieån, vieäc löu thoâng taøi saûn thöôøng ñöôïc gaén vôùi caùc yeáu toá thò tröôøng, ít coù söï can thieäp cuûa nhaø nöôùc. Xuaát phaùt töø caùc cô sôû treân, vieäc minh baïch hoùa vaø taêng cöôøng môû roäng haønh lang phaùp lyù veà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát cuï theå ôû caùc noäi dung sau: i) Ñeå baûo ñaûm an toaøn phaùp lyù ñoái vôùi giao dòch caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, caàn phaûi quy ñònh (lieät keâ) caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø moät hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát; ii) Luaät Ñaát ñai phaûi quy ñònh roõ caùc ñieàu kieän cuï theå ñeå caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, bao goàm coù giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát; ñaát khoâng coù tranh chaáp; quyeàn söû duïng ñaát khoâng bò keâ bieân ñeå baûo ñaûm thi haønh aùn; trong thôøi haïn söû duïng ñaát; iii) Phaûi quy ñònh cuï theå trình töï, thuû tuïc, ñieàu kieän veà hình thöùc cuûa caàm coá, trong ñoù, khoâng neân quy ñònh coâng chöùng laø moät trong caùc ñieàu kieän coù hieäu löïc cuûa hôïp ñoàng;(31) iv) Trong caùc hình thöùc söû duïng ñaát: giao ñaát khoâng thu tieàn, giao ñaát coù thu tieàn, cho thueâ ñaát traû tieàn moät laàn, cho thueâ ñaát traû tieàn haøng naêm, ñöôïc coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø nhaän chuyeån quyeàn söû duïng ñaát thì hình thöùc söû duïng ñaát naøo seõ coù quyeàn caàm coá? Cuõng töông töï, trong caùc ñoái töôïng laø caù nhaân, toå chöùc, hoä gia ñình, coäng ñoàng daân cö, cơ sôû toân giaùo söû duïng ñaát thì ai laø ngöôøi coù quyeàn caàm coá? Nghieân cöùu caùc quy ñònh Luaät Ñaát ñai hieän haønh coù theå thaáy nhöõng chuû theå naøo coù quyeàn theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát thì neân quy ñònh hoï cuõng seõ coù quyeàn caàm coá quyeàn söû duïng ñaát;(32) v) Caàm coá quyeàn söû duïng ñaát caàn gaén lieàn vôùi neùt ñaëc thuø trong quan heä khai thaùc, söû duïng ñaát ñai vaø ñeå baûo ñaûm quyeàn lôïi cho caùc beân. Bôûi vì, nhö treân ñaõ phaân tích, caàm coá quyeàn söû duïng ñaát khoâng ñôn thuaàn chæ laø bieän phaùp baûo ñaûm. Do ñoù, neáu trong quan heä caàm coá caùc loaïi taøi saûn khaùc, beân caàm coá coù theå nhaän laïi taøi saûn caàm coá khi nghóa vuï ñöôïc baûo ñaûm baèng caàm coá chaám döùt(33) thì trong caàm coá quyeàn söû duïng ñaát, phaùp luaät phaûi baét buoäc caùc beân thoûa Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 83 thuaän moät thôøi haïn hôïp lyù maø heát thôøi haïn ñoù beân caàm coá môùi ñöôïc nhaän laïi taøi saûn caàm coá. Tröôøng hôïp khoâng coù thoûa thuaän thì aùp duïng thôøi haïn maø phaùp luaät quy ñònh. Ñaây laø ñieàu kieän caàn thieát ñeå taïo taâm lyù yeân taâm, chuû ñoäng trong saûn xuaát söû duïng ñaát cho beân nhaän caàm coá, ñoàng thôøi laø yeáu toá tieân quyeát ñeå phaùt huy vai troø kinh teá cuûa caàm coá quyeàn söû duïng ñaát. 4. Lôøi keát Qua vieäc phaân tích treân cho thaáy: Thöù nhaát, theo nguyeân taéc töï do cam keát thoûa thuaän trong Boä luaät Daân söï 2005 cho pheùp khaúng ñònh raèng, giao dòch caàm coá quyeàn söû duïng ñaát xaùc laäp tröôùc ngaøy 01/01/2006 laø traùi phaùp luaät neân voâ hieäu; neáu xaùc laäp töø 01/01/2006 trôû veà sau hoaëc tröôùc ngaøy 01/01/2006 nhöng sau ngaøy ñoù vaãn coøn thöïc hieän thì caàn phaûi xem xeùt coâng nhaän tính hôïp phaùp cuûa giao dòch. Thöù hai, treân cô sôû khía caïnh phaùp lyù, khía caïnh lòch söû cuõng nhö nhu caàu xaõ hoäi hieän nay, phaùp luaät caàn phaûi minh baïch hoùa caùc quy ñònh veà caàm coá ñeå baûo ñaûm trong nhaän thöùc cuõng nhö thöïc thi phaùp luaät ñöôïc nhaát quaùn, baûo veä quyeàn, lôïi ích caùc beân, ñoàng thôøi phaùt huy ñöôïc nguoàn löïc kinh teá phaùt trieån ñaát nöôùc. Vieäc minh baïch hoùa vaø môû roäng haønh lang phaùp lyù veà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát taäp trung vaøo caùc vaán ñeà: Luaät Ñaát ñai phaûi quy ñònh (lieät keâ) caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø moät hình thöùc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát; quy ñònh cuï theå caùc ñieàu kieän ñeå ñöôïc caàm coá cuõng nhö trình töï thuû tuïc caàm coá; quy ñònh cuï theå caùc hình thöùc söû duïng ñaát naøo ñöôïc caàm coá vaø cuoái cuøng laø thôøi haïn cuï theå laø bao laâu ñeå beân caàm coá quyeàn söû duïng ñaát coù quyeàn nhaän laïi thöûa ñaát ñaõ caàm coá. TVT CHUÙ THÍCH (1) Khaùi nieäm hôïp ñoàng daân söï theo nghóa roäng. (2) Theo baùo caùo cuûa ngaønh toøa aùn veà thöïc traïng giaûi quyeát tranh chaáp lieân quan ñeán ñaát ñai naêm 2011. (3) Khoaûn 1 Ñieàu 717 Boä luaät Daân söï 2005. (4) Vì Boä luaät Daân söï quy ñònh veà caùc bieän phaùp baûo ñaûm giao keát vaø thöïc hieän nghóa vuï daân söï. (5) Vì quyeàn söû duïng ñaát laø taøi saûn ñaëc bieät thuoäc ñoái töôïng ñieàu chænh cuûa Luaät Ñaát ñai. (6) Theo Ñieåm b Khoaûn 1 Ñieàu 6 Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn thì quyeàn söû duïng ñaát laø baát ñoäng saûn. (7) Theo Ñieàu 329 Boä luaät Daân söï 1995 thì ñoái töôïng caàm coá taøi saûn chæ laø ñoäng saûn. (8) Ñieàu 4 Boä luaät Daân söï 2005 (9) Ñieàu 3 Boä luaät Daân söï 1995. (10) Khoaûn 3 Ñieàu 83 Luaät Ban haønh vaên baûn quy phaïm phaùp luaät 2008 quy ñònh: Trong tröôøng hôïp caùc vaên baûn quy phaïm phaùp luaät do cuøng moät cô quan ban haønh maø coù quy ñònh khaùc nhau veà cuøng moät vaán ñeà thì aùp duïng quy ñònh cuûa vaên baûn ñöôïc ban haønh sau. (11) Xem theâm Ñieàu 329 vaø 346 Boä luaät Daân söï 1995. (12) Theo Ñieàu 9 Nghò ñònh 105/2009/NÑ-CP veà xöû phaït vi phaïm haønh chính trong lónh vöïc ñaát ñai thì haønh vi möôïn ñaát maø söû duïng quaù thôøi haïn khoâng traû (töùc laø chieám ñaát) thì seõ bò xöû phaït thaáp nhaát laø 200.000ñ, möùc cao nhaát laø 500.000.000ñ. (13) Theo http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/10821/Giao-dich-ve-quyen-sudung-dat-Nhung bat-cap-va-huong-sua-doi-Luat-Dat-dai, trong thöïc teá, vieäc cho möôïn quyeàn söû duïng ñaát raát phoå bieán vaø vaãn ñöôïc toøa aùn chaáp nhaän khi coù tranh chaáp. Chaúng haïn, trong moät tranh chaáp veà quyeàn söû duïng ñaát taïi Caàn Thô, baø Cöng cho raèng baø cho oâng UÙt möôïn ñaát ñeå troàng luùa vaø oâng UÙt thöøa nhaän naêm 1982 coù möôïn cuûa baø Cöng 2.000m2 ñaát, nhöng naêm 1990 baø Cöng ñaõ laáy laïi, coøn phaàn ñaát ñang tranh chaáp laø do oâng khai hoang naêm 1992. 84 Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 Khi giaûi quyeát tranh chaáp, toøa aùn theo höôùng coù vieäc möôïn QSDÑ vaø chaáp nhaän loaïi giao dòch naøy. Ñaây chæ laø moät trong nhieàu tröôøng hôïp veà möôïn QSDÑ toàn taïi trong ñôøi soáng vaø ñöôïc toøa aùn chaáp nhaän. (14) Theo Ñieàu 90 Luaät Nhaø ôû 2005 thì giao dòch veà nhaø ôû goàm caùc hình thöùc mua baùn, cho thueâ, thueâ mua, taëng cho, ñoåi, thöøa keá, theá chaáp, cho möôïn, cho ôû nhôø vaø uyû quyeàn quaûn lyù nhaø ôû. (15) Theo Nghò quyeát 45/2005/QH11 thì giao dòch xaùc laäp tröôùc ngaøy 01/7/2006 nhöng ñang thöïc hieän thì aùp duïng Boä luaät Daân söï 2005. (16) Trích baûn aùn daân söï sô thaåm soá 26/2007/DSST cuûa Toøa aùn nhaân daân huyeän Myõ Xuyeân, tænh Soùc Traêng. (17) Baûn aùn daân söï phuùc thaåm soá 94/2010 ngaøy 26/4/2010 cuûa Toøa aùn nhaân daân tænh Long An. (18) Caùc ñaïo luaät thôøi kyø phong kieán ñaõ quy ñònh veà quan heä caàm coá ñaát ñai khaù cuï theå. (19) Veà baûn chaát phaùp lyù, toå chöùc tín duïng laø doanh nghieäp nhöng ôû ñaây chæ muoán ñeà caäp tôùi lónh vöïc kinh doanh lieân quan ñeán caùc giao dòch baûo ñaûm. (20) Theo Maùc: “Döôùi cheá ñoä ñòa toâ, cheá ñoä sôû höõu tö nhaân veà ñaát ñai môùi thöïc hieän ñöôïc”,“Cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai - nguoàn goác ñaàu tieân cuûa moïi cuûa caûi vaät chaát ñaõ trôû thaønh moät vaán ñeà lôùn maø vieäc giaûi quyeát vaán ñeà ñoù quyeát ñònh töông lai cuûa giai caáp coâng nhaân” vaø “Quoác höõu hoùa ñaát ñai laø moät taát yeáu khaùch quan maø choáng laïi noù taát caû caùc lyù leõ veà quyeàn sôû höõu ñeàu baát löïc” (Caùc Maùc, Tö baûn, quyeån 2, Nxb Söï thaät, 1979, tr. 202, 203 vaø Caùc Maùc vaø Ph AÊng ghen tuyeån taäp, taäp 4, Nxb Söï thaät, 1983, tr. 202). (21) PGS, TS Nguyeãn Vaên Phuùc (chuû bieân), Nhöõng vaán ñeà veà sôû höõu, quaûn lyù vaø söû duïng ñaát hieän nay, saùch tham khaûo, Nxb Chính trò Quoác gia-Söï thaät, naêm 2013, tr. 34. (22) Xem theâm Ñieàu 693 vaø Ñieàu 697 Boä luaät Daân söï 2005. (23) Hieän nay, Nghò quyeát soá 1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy ñònh veà vaán ñeà naøy. (24) Laø loaïi ruoäng ñaát ñöôïc nhaø vua chia cho daân caøy laáy töø quyõ ñaát ñòa phöông, coù öu tieân ñoái vôùi nhöõng ngöôøi coù thöù baäc chöùc saéc trong xaõ hoäi. (25) Xem theâm Ñaïi Vieät söû kyù toaøn thö, Baûn in Noäi Caùc quan baûn, taäp II, Nxb Khoa hoïc Xaõ hoäi, Haø Noäi, 1998, tr. 408. (26) Coøn goïi laø Boä luaät Hoàng Ñöùc. (27) Xem theâm Hoaøng Vieät luaät leä (coøn goïi laø Boä luaät Gia Long), baûn dòch taäp 1, 2, Nxb Vaên hoùaThoâng tin, Haø Noäi, 1994. (28) Xem theâm Saéc leänh 87-SL ngaøy 05/03/1952 cuûa Chuû tòch Hoà Chí Minh. (29) Coù thôøi ñieåm sôû höõu nhaø nöôùc, sôû höõu taäp theå vaø sôû höõu tö nhaân nhöng bao truøm hôn heát laø sôû höõu nhaø nöôùc. (30) Xem theâm Giaùo trình luaät La Maõ, Tröôøng Ñaïi hoïc Luaät Haø Noäi, Nxb Coâng an nhaân daân, Haø Noäi, 2003, tr. 82. (31) Xem theâm PGS, TS Ñoã Vaên Ñaïi, “Boû thuû tuïc coâng chöùng baát ñoäng saûn: neân hay khoâng?” http://baodientu.chinhphu.vn/Gop-y-Hien-ke/Bo-bat-buoc-cong-chung-giao-dich-bat-dong-sanNen-hay-khong/164902.vgp (32) Xem theâm khoaûn 2 Ñieàu 110; khoaûn 2 vaø khoaûn 3 Ñieàu 112; caùc khoaûn 2, 3, 4, 5, 6, 7 vaø 8 Ñieàu 113; khoaûn 2 Ñieàu 115; ñieåm b khoaûn 1, caùc ñieåm b, c, d, ñ vaø e khoaûn 3 Ñieàu 119; ñieåm b khoaûn 1, ñieåm b vaø ñieåm c khoaûn 2 Ñieàu 120 cuûa Luaät Ñaát ñai 2003. (33) Khoaûn 4 Ñieàu 331 Boä luaät Daân söï 2005. TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. 2. 3. 4. 5. 6. TS Ñinh Vaên AÂn (chuû bieân), Chính saùch phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam, Nxb Chính trò Quoác gia-Söï thaät, 2011. TS Nguyeãn Vaên Boàng, Chính saùch tích tuï ruoäng ñaát nhìn töø thöïc tieãn vuøng ñoàng baèng soâng Cöûu Long, saùch tham khaûo, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2013. GS, TS Chu Vaên Caáp, Veà quan heä giöõa chuû sôû höõu vaø ngöôøi söû duïng trong Luaät Ñaát ñai 2003, Nxb Chính trò Quoác gia, 2012. Ñaïi Vieät söû kyù toaøn thö, Baûn in Noäi Caùc quan baûn, Nxb Khoa hoïc Xaõ hoäi, 1998. Chuû tòch Hoà Chí Minh, Saéc leänh 87-SL ngaøy 05/03/1952. Caùc Maùc, Tö baûn, quyeån 2, Nxb Söï thaät, 1979. Tạp chí Nghiên cứu và Phát triển, số 1 (108) . 2014 85 7. Caùc Maùc vaø Ph AÊng ghen tuyeån taäp, taäp 4, Nxb Söï thaät, 1983. 8. Chính phuû, Nghò ñònh 105/2009/NÑ-CP veà xöû phaït vi phaïm haønh chính trong lónh vöïc ñaát ñai, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2009. 9. Ñoã Vaên Ñaïi, Luaät nghóa vuï daân söï vaø baûo ñaûm thöïc hieän nghóa vuï daân söï - Baûn aùn vaø bình luaän baûn aùn, taäp 2, saùch chuyeân khaûo, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2012. 10. Ñoã Vaên Ñaïi, Giao dòch vaø giaûi quyeát tranh chaáp giao dòch veà quyeàn söû duïng ñaát, Nxb Lao ñoäng, Haø Noäi, 2012. 11. Hoaøng Vieät luaät leä, baûn dòch taäp 1, 2, Nxb Vaên hoùa-Thoâng tin, 1994. 12. TS Buøi Vaên Huyeàn, TS Ñinh Thò Nga, Quaûn lyù nhaø nöôùc ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam, Nxb Lao ñoäng xaõ hoäi, Haø Noäi, 2010. 13. PGS, TS Nguyeãn Vaên Phuùc (chuû bieân), Nhöõng vaán ñeà veà sôû höõu, quaûn lyù vaø söû duïng ñaát hieän nay, saùch tham khaûo, Nxb Chính trò Quoác gia, 2013. 14. Quoác hoäi, Boä Luaät Daân söï 1995, 2005, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi. 15. Quoác hoäi, Luaät Ñaát ñai 2003, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi. 16. Quoác hoäi, Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi. 17. Quoác hoäi, Luaät Ban haønh vaên baûn quy phaïm phaùp luaät 2008, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi. 18. Quoác hoäi, Nghò quyeát 45/2005/QH11 veà thi haønh Boä luaät Daân söï 2005, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2006. 19. Nguyeãn Vaên Söûu, Ñoåi môùi chính saùch ñaát ñai ôû Vieät Nam - töø lyù thuyeát ñeán thöïc tieãn, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2010. 20. Vuõ Thò Phuïng, “Nhöõng boä luaät coå Vieät Nam vaø moät soá giaù trò ñöông ñaïi”, taïp chí Nhaø nöôùc vaø Phaùp luaät. 21. GS, TS Ñoã Theá Tuøng, Moät soá ñieàu caàn laøm saùng toû khi söûa ñoåi Luaät Ñaát ñai 2003, Nxb Chính trò Quoác gia, Haø Noäi, 2013. 22. Toøa aùn nhaân daân toái cao, Quyeát ñònh soá 61/2011/DS-GÑT ngaøy 21/01/2011 veà vieäc Giaùm ñoác thaåm. 23. Tröôøng Ñaïi hoïc Luaät Haø Noäi, Giaùo trình Luaät La Maõ, Nxb Coâng an nhaân daân, 2003. 24. http://luanvan.co/luan-van/3-vu-viec-tranh-chap-ve-tai-san-cam-co-8597/ 25. http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/10821/Giao-dich-ve-quyen-su-dungdat-Nhung-bat-cap-va-huong-sua-doi-Luat-Dat-dai TOÙM TAÉT Thôøi gian gaàn ñaây, tình traïng tranh chaáp coù lieân quan ñeán hôïp ñoàng caàm coá quyeàn söû duïng ñaát xaûy ra khaù phoå bieán ôû nöôùc ta, khieán cho quaù trình thuï lyù, xeùt xöû cuûa toøa aùn caùc caáp gaëp raát nhieàu luùng tuùng, do vaán ñeà caàm coá quyeàn söû duïng ñaát chöa ñöôïc nhaän thöùc nhaát quaùn trong phaùp luaät hieän haønh. Baøi vieát phaân tích tính hôïp phaùp vaø hôïp lyù cuûa caàm coá quyeàn söû duïng ñaát ôû nöôùc ta thoâng qua vieäc tieáp caän caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät hieän haønh veà caàm coá, ñoàng thôøi ñöa ra caùc cô sôû khoa hoïc ñeå khaúng ñònh caàm coá quyeàn söû duïng ñaát laø phöông thöùc caàn ñöôïc thöøa nhaän moät caùch minh baïch nhö ñoái vôùi caùc loaïi taøi saûn khaùc. ABSTRACT FURTHER DISCUSSION THE PLEDGE ON LAND USE RIGHTS IN VIETNAM TODAY Recently, disputes related to land use rights mortgage contract have commonly occurred in our country, causing trouble to law courts during the process of handling and judging due to the inconsistency about land use right mortgage in the current law. The article analyzes the legitimacy and rationality of land use right mortgage in our country by approaching the rules of the current law on mortgage and providing scientific bases to affirm that land use rights mortgage must be transparently recognized as well as any other assets.