Nội dung

Bài tập Định giá trị tài sản BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ Bài 1 Lô đất cần thẩm định giá là đất ở chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 30 triệu đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 20 triệu đ/m 2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2. Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định. Lệ phí trước bạ 0,5%. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất 3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên. Bài 2 Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 75 triệu đ/m2. Giá đất theo quy đinh của UBND địa phương là 50 triệu đ/m 2, hạn mức đất ở trong khu vực này là 150m2. Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức. Lệ phí trước bạ 0,5%. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất 3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên. Bài 3 Có hai lô đất A và B với các dữ liệu sau: - Diện tích hai lô đất đều bằng 300m 2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiều sâu 60m. Lô đất B có chiều rộng mặt tiền 15m, chiều sâu là 20m. - Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích 100m2 (5m x 20m) là 50 triệu đồng/m2, không mặt đường là 38 triệu đồng/m2. A 60m B 5m 20m 15m 1 Bài tập Định giá trị tài sản Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy ước tính giá trị lô đất A và B? Biết rằng: Mục tiêu của việc thẩm định giá này là để đưa ra quyết định mở một siêu thị mini. Bài 4 Tại một con đường có những thông tin như sau - Biệt thự X được xây dựng trên diện tích đất 500m2, hợp pháp về các quyền đối với bất động sản. - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống hệt biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị tòa án phát mại với số tiền là 4000 triệu đồng. - Biệt thự B tương tự biệt thự X nhưng có thêm phần diện tích sân vườn trị giá 800 triệu đồng, hợp pháp về quyền với bất động sản, vừa được bán với điều kiện: trả tiền làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu khi bàn giao 2.500 triệu đồng, đợt 2 là 1.050 triệu đồng, đợt 3 là 980 triệu đồng, đợt 4 là 888 triệu đồng, đợt cuối là 500 triệu đồng. - Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự như biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn (được đánh giá) là 200 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, vừa được bán với giá 3.600 triệu đồng. - Theo quy định hiện hành: (i) Khung giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10 triệu đồng/m2. (ii) Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2. (iii) Tiền thu về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước tính giá trị ngôi biệt thự X? Biết rằng: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi như tương đồng. Tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm. Bài 5 Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD, số tiền 200.000 USD được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Bằng phương pháp đầu tư, hãy cho biết tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với người mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%/ năm. Bài 6 Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000USD/ ha. Chi phí chăm sóc hằng năm ước tính là 200USD/ ha. Yêu cầu: 1, Hãy ước tính giá chuyển nhượng của một khu rừng 15 tuổi có diện tích 6 ha? 2, Hãy ước tính giá trị của một khu rừng đến độ khai thác có diện tích 10 ha? Biết rằng: tỷ suất sinh lời yêu cầu của vốn đầu tư là 18%/ năm, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất, chi phí chăm sóc quyết toán vào cuối mỗi năm. Bài 7 2 Bài tập Định giá trị tài sản Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000USD/ năm, cuối mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm. Thỏa thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa hệ thống điều hòa không khí hết 20.000USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000USD. Yêu cầu: 1, Hãy ước tính giá trị của quyền thuê bất động sản, với giả thiết rằng bình thường người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ sinh lời trên vốn đầu tư của mình là 13%/ năm? 2, Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13%/ năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn? Bài 8 Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60m2, diện tích xây dựng là 150m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đ/ m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 xây dựng. Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất động sản nói trên. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20 năm. Bài 9 1, Có các thông tin về về bất động sản A như sau: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. 2, Các thông tin có liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 2.250 triệu đồng. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. - Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/ m2. - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. - Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 2,5 triệu đồng/m2. - Chi phí khắc phục trình trạng lạc hậu về bếp là 13 triệu đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị của bất động sản A? Bài 10 Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau; - Diện tích 1 ha (10.000m2). giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100m2 vào khoảng 10 triệu đồng/ m2. - Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất. - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 2 triệu/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000 triệu đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 11 3 Bài tập Định giá trị tài sản Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất là 10.000m 2, nhà xưởng chất lượng còn lại ước tính là 15%. Hãy tính giá thị trường của bất động sản này. Được biết: -Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự nhà xưởng đang có trên lô đất là 2 triệu đồng/m2. - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư. - Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để bán có diện tích đất là 120m2/căn, diện tích xây dựng là 200m2/căn. - Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60%. - Giá đất ở theo quy định hiện hành của Nhà nước là 20 triệu đồng/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân là 1,5 triệu đồng/m2. - Chi phí xây dựng nhà mới 4,5 triệu đồng/m2. - Chi phí quy hoạch 100 triệu đồng - Chi phí về bán (bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề): 500 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng - Giá bán 1 căn nhà dự kiến là 5000 triệu đồng/căn - Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10%/doanh thu. - Toàn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn vay là 1 năm. Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định. Bài 12 Cty cổ phần ABC đã phát hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành để trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông trong 5 năm gần đây như sau: N–4 N–3 N–2 N–1 N 520 530 540 550 560 Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần sẽ tăng 2%/năm, tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm. Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số. Hãy ước tính giá trị thực của cty cổ phần ABC và cho nhận xét về mức giá của cp của cty ABC trên thị trường biết rằng mỗi cổ phiếu tương ứng một cổ phần. Ông D và bà E đang xem xét việc đầu tư vào cty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông D là 8% và của bà E là 12%. Hãy cho biết quan điểm của 2 người khi giá cp của cty hạ xuống ở mức 60.000 đ/cp Bài số 13 Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá cổ phiếu trên thị trường hiện hành là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả cổ tức cho các cổ đông năm N là 1.080 triệu đồng. Theo kế hoạch phát triển của công ty, trong những năm tới mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/ năm. Yêu cầu: 1, Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số, hãy ước tính giá trị thực của cổ phiếu ABC và cho nhân xét về mức giá cổ phiếu đang giao dịch trên thị trường? 2, Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12 %. Hãy cho biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu ABC hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và mức 60.000 đ/cp? 4 Bài tập Định giá trị tài sản Bài 14. Doanh nghiệp A mua phần mềm quản lý doanh nghiệp được thiết kế riêng cho doanh nghiệp A bởi công ty tin học IVS vào tháng 06/N. Tháng 06/N+2, doanh nghiệp A sử dụng phần mềm quản lý doanh nghiệp thuê IVS phát triển và đang hoạt động rất thành công tại doanh nghiệp A để làm tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp C có loại hình kinh doanh tương tự như của doanh nghiệp A. Công ty thẩm định giá X được thuê để tính giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp này. Do phần mềm này tương đối đặc thù so với các phần mềm quản lý doanh nghiệp khác được giao dịch trên thị trường nên công ty thẩm định giá X quyết định sử dụng phương pháp chi phí. Việc tiến hành định giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp A được tiến hành theo phương pháp chi phí với giá thành của năm N+2 như sau: * Xác định chi phí xây dựng và duy trì phần mềm quản lý doanh nghiệp A: - Chi phí bản quyền về công cụ thiết kế phần mềm: 300.000.000 đồng. - Chi phí tùy chỉnh phần mềm (chi phí nhân công, thuê tư vấn, ... để phát triển phần mềm và kiểm tra hoàn thiện phần mềm quản lý doanh nghiệp A): 600.000.000 đồng. - Chi phí triển khai (đào tạo cho khách hàng, ...): 250.000.000 đồng. - Chi phí khác (chi phí quản lý, chi phí bảo hành, chi phí dự phòng,...): 140.000.000 đồng. - Lợi nhuận kỳ vọng của đơn vị phát triển phần mềm: 18%. Giả định: + Không có hao mòn, lỗi thời về chức năng do dữ liệu và tài liệu quản lý luôn được cập nhật thường xuyên, đáp ứng tốt các chức năng về quản lý doanh nghiệp A vào thời điểm hiện tại. + Không có hao mòn, lỗi thời về công nghệ do các giải pháp phần mềm đang được sử dụng vẫn là loại mới nhất và đang được sử dụng phổ biến. + Hao mòn, lỗi thời về kinh tế là không đáng kể. Bài 15 Công ty thẩm định giá A định giá quyền sở hữu trí tuệ một loại bao bì có kiểu dáng độc đáo, được ưa chuộng và đã được đăng ký quyền sở hữu trí tuệ của Công ty sản xuất giấy ăn Vina Paper. Trên cơ sở phân tích các thông tin thu thập được, Công ty thẩm định giá A đưa ra các nhận định như sau: - Dự kiến tuổi đời kinh tế của bao bì là 06 năm, tính từ năm N; - Việc sử dụng bao bì mới làm lợi nhuận của công ty Vina Paper tăng thêm 25% so với khi không sử dụng bao bì mới. 5 Bài tập Định giá trị tài sản - Tỷ suất chiết khấu là 12% được tính trên cơ sở cộng Tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành, sản xuất giấy ăn là 11%/năm và phụ phí rủi ro đối với việc tạo lợi nhuận từ quyền sở hữu trí tuệ về kiểu dáng bao bì mới là 1%. Lợi nhuận sau thuế trong trường hợp không sử dụng bao bì mới năm N của công ty Vina Paper là 300 trđ; các năm tiếp theo lợi nhuận dự kiến tăng trưởng bình quân 150 triệu động Yêu cầu: Bằng phương pháp lợi nhuận vượt trội, hãy định giá quyền sở hữu trí tuệ nêu trên. Bài 16 Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N. Đơn vị tính: 1.000.000 đồng. Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A. Tài sản ngắn hạn. 850 A. Nợ phải trả. 1200 1. Tiền 130 1. Vay ngắn hạn. 500 2. Chứng khoán ngắn hạn. 120 2. Các khoản phải trả khác 150 3. Các khoản phải thu. 220 4. Hàng tồn kho. 300 3. Vay dài hạn. 550 5. Tài sản ngắn hạn khác 80 B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 2700 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 2350 1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 1580 1. Nguồn vốn kinh doanh. 1500 2. TSCĐ thuê tài chính. 200 2. Các quỹ DN 454 3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: (2.200 3. Lãi chưa phân phối. 396 cổ phiếu). 440 4. Góp vốn liên doanh. 300 5. TSCĐ cho thuê. 180 Tổng tài sản 3550 Tổng nguồn vốn 3550 Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 1- Một số khoản phải thu khó đòi trị giá 120 triệu đồng. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản nợ này với giá 50% giá trị tín dụng. 2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 30 triệu đồng. 3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng. 4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. 5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 205.000 đồng/ cổ phiếu. 6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng. 7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 15 triệu đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Bài 17 Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N. 6 Bài tập Định giá trị tài sản Đơn vị tính: 1.000.000 đồng. Tài sản Số tiền Nguồn vốn A. Tài sản ngắn hạn. 950 A. Nợ phải trả. 1. Vốn bằng tiền 260 1. Vay ngắn hạn. 2. Các khoản phải thu. 210 2. Các khoản phải trả khác 3. Hàng tồn kho. 400 4. Tài sản ngắn hạn khác 80 3. Vay dài hạn. B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 2800 1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 1250 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 2. TSCĐ thuê tài chính. 200 1. Nguồn vốn kinh doanh. 3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: 2. Các quỹ DN (70000 cổ phiếu). 1050 3. Lãi chưa phân phối. 4. Góp vốn liên doanh. 300 Tổng tài sản 3750 Tổng nguồn vốn Số tiền 1300 600 150 550 2450 1500 554 396 3750 Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 70 triệu đồng. 2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 80 triệu đồng. 3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 50 triệu đồng. 4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. 5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 35.000 đồng/ cổ phiếu. 6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 15%/năm. Bài 18 Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N. Đơn vị tính: 1.000.000 đồng. Tài sản Số tiền Nguồn vốn A. Tài sản ngắn hạn. 500 A. Nợ phải trả. 1. Tiền 30 1. Vay ngắn hạn. 2. Chứng khoán ngắn hạn. 120 2. Các khoản phải trả khác 3. Các khoản phải thu. 100 4. Hàng tồn kho. 250 3. Vay dài hạn. B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 1500 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 500 1. Nguồn vốn kinh doanh. 2. TSCĐ thuê tài chính. 200 3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: (2.200 2. Lãi chưa phân phối. cổ phiếu). 220 4. Góp vốn liên doanh. 400 5. TSCĐ cho thuê. 180 Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 7 Số tiền 600 160 40 400 1400 1250 150 2000 Bài tập Định giá trị tài sản 1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sang mua lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng. 2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD theo kết quả đánh giá lại có giá trị giảm là 30 triệu đồng. 3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng. 4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. 5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu. 6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng. 7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng. Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Bài 19 Hãy xác định giá trị của doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu như sau: 1, Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ thuần là: 3.500 triệu đồng - Nguyên giá TSCĐ là: 12.000 triệu đồng 2, Trích báo cáo kết quả kinh doanh của năm N: - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng - Thuế suất thuế TNDN là 25% 3, Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế TNDN tăng bình quân 2%/năm. 4, Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm nữa. 5, Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thuần thu hồi toàn bộ một lần khi dự án kết thúc. 6, Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/ năm. Bài 20 Có tài liều về doanh nghiệp Y như sau: 1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 2 năm gần nhất Đơn vị tính: Triệu đồng CHỈ TIÊU 1. Doanh thu thuần 2. Giá vốn hàng bán 3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 4. Doanh thu tài chính 5. Chi phí tài chính (lãi vay) 6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 8. Lợi nhuận hoạt động khác 9. Tổng lợi nhuận trước thuế 10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 11. Lợi nhuận sau thuế Năm N-1 61420 57960 3460 1500 1200 3120 640 60 700 196 504 2. Các thông tin bổ sung 8 Năm N 62170 58650 3520 1200 1200 3150 370 30 400 112 288 Bài tập Định giá trị tài sản - Các khoản thu nhập từ hoạt động khác mang tính bất thường ngoài khả năng dự đoán của doanh nghiệp. - Doanh nghiệp khấu hao theo phương pháp đường thẳng, mức khấu hao thu hồi hàng năm đều đặn là 500 triệu đồng. - Theo đánh gia của các chuyên gia kinh tế, trọng số sinh lời của các năm N, N-1 so với tương lai lần lượt là 2 và 1. - Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12 %/năm. Yêu cầu: Từ những dữ liệu trên, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp Y theo phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần. Bài 21 ABC là công ty cổ phần có uy tín cao, cổ phiếu ABC được niêm yết trên thị trường chúng khoán tập trung. Trích báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N như sau: Đơn vị tính: 1 Triệu đồng CHỈ TIÊU Năm N 12.474 9.208 3.266 120 256 1.399 1.731 50 1.781 445,25 1.335,75 600 735,75 0,006 1. Doanh thu thuần 2. Giá vốn hàng bán 3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 4. Doanh thu tài chính 5. Chi phí tài chính (lãi vay) 6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 8. Lợi nhuận hoạt động khác 9. Tổng lợi nhuận trước thuế 10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 11. Lợi nhuận sau thuế 12. Lợi tức cổ phần 13. Lợi nhuận để lại 14. Lợi tức 1 cổ phần Giả định thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố đầu cơ; chi phí cơ hội trung bình của vốn trên thị trường là 12%/ năm. Công ty ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường không có cổ phiếu ưu đãi. Hãy ước tính giá trị của công ty cổ phần ABC trong 2 trường hợp: 1, công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi. 2, công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/ năm. Bài 22 Alpha là công ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu đang trong quá trình chuyển đổi thành công ty cổ phần, có tài liệu sau: a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Tài sản A. Tài sản ngắn hạn 1.Vốn bằng tiền 2. Đầu tư ngắn hạn 3. Phải thu ngắn hạn 1/1/N 680 70 20 160 31/12/N 750 60 30 180 9 Đơnvị: 1.000.000 đồng Nguồn vốn A.Nợ phải trả 1. Nợ ngắn hạn 2.Nợ dài hạn B. Vốn chủ sở hữu 1/1/N 920 230 690 810 31/12/N 930 220 710 850 Bài tập Định giá trị tài sản 4. Hàng tồn kho 420 460 1. Vốn đầu tư của 650 650 5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 chủ sở hữu B. Tài sản dài hạn 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 900 860 3. Lợi nhuận sau 40 70 2. Đầu tư tài chính dài hạn 80 90 thuế chưa phân phối 3. Chi phí XDCB dở dang 70 80 4. Nguồn kinh phí 4. ký quỹ, ký cược dài hạn và quỹ khác Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780 b. Nguyên giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N: Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao lũy kế 1. Nhà cửa, vật kiến trúc 1000 500 2. Máy móc, thiết bị 680 450 3. Phương tiện vận tải 250 180 4. Dụng cụ quản lý 150 50 5.TSCĐ khác 60 30 Tổng cộng 2.140 1.210 c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N: - Hệ số đánh giá lại của các TSCĐ: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,70; Máy móc, thiết bị là 0,7; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,8; TSCĐ khác là 0,7. - Hệ số giá trị còn lại đối với hàng tồn kho là 0,75 - Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi. d. Thống kê vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng) Năm N–3 N–2 N–1 N Chỉ tiêu 1. Lợi nhuận sau thuế 100 105 118 122 2. Vốn kinh doanh bình quân 1.620 1.690 1.730 1.755 e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp hiện hành là 12%. Yêu cầu: Ước tính giá trị của Công ty Alpha theo phương pháp GW? Bài 23: HBC là công ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu đang trong quá trình chuyển đổi thành công ty cổ phần, có tài liệu sau: a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Tài sản A. Tài sản ngắn hạn 1.Vốn bằng tiền 2. Đầu tư ngắn hạn 3. Phải thu ngắn hạn 4. Hàng tồn kho 1/1/N 680 70 20 160 420 31/12/N 750 60 30 180 460 10 Đơnvị: 1.000.000 đồng Nguồn vốn A.Nợ phải trả 1. Nợ ngắn hạn 2.Nợ dài hạn B. Vốn chủ sở hữu 1. Vốn đầu tư của 1/1/N 920 230 690 810 650 31/12/N 930 220 710 850 650 Bài tập Định giá trị tài sản 5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 chủ sở hữu B. Tài sản dài hạn 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 900 860 3. Lợi nhuận sau 40 70 2. Đầu tư tài chính dài hạn 80 90 thuế chưa phân phối 3. Chi phí XDCB dở dang 70 80 4. Nguồn kinh phí 4. ký quỹ, ký cược dài hạn và quỹ khác Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780 b. Nguyên giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N: Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao lũy kế 1. Nhà cửa, vật kiến trúc 950 500 2. Máy móc, thiết bị 680 450 3. Phương tiện vận tải 250 180 4. Dụng cụ quản lý 130 50 5.TSCĐ khác 60 30 Tổng cộng 2.070 1.210 c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N: - Hệ số đánh giá lại của các TSCĐ: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,7; Máy móc, thiết bị là 0,8; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,6; TSCĐ khác là 0,7. - Hệ số giá trị còn lại đối với hàng tồn kho là 0,85 - Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi. d. Thống kê vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng) Năm N–3 N–2 N–1 N Chỉ tiêu 1. Lợi nhuận sau thuế 90 110 115 127 2. Vốn kinh doanh bình quân 1.620 1.690 1.730 1.755 e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp hiện hành là 11%. Yêu cầu: Ước tính giá trị của Công ty HBC theo phương pháp GW? Bài 24: Các thông tin của 3 doanh nghiệp X,Y,Z hoạt động kinh doanh cùng ngành với doanh nghiệp A như sau: Đơn vị tính: 1.000 đồng Chỉ tiêu 1. Doanh thu 2. Lợi nhuận thuần 3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 4. Số lượng cổ phần lưu hành 5. Giá cổ phần trên thị trường X 26.500.000 2.300.000 3.700.000 1.500.000 12 Y 13.200.000 1.200.000 2.300.00 1.200.000 5 Z 10.500.000 800.000 1.100.000 500.000 7 Trong những năm gần đây, doanh nghiệp A đạt được mức doanh thu bình quân là 11 Bài tập Định giá trị tài sản 30 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 2 tỷ đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ đồng. Sử dụng phương pháp tỷ P/E, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp A trên cơ sở tham khảo tình hình của 3 doanh nghiệp X, Y, Z nêu trên. Bài 25: Các thông tin của 3 doanh nghiệp A,B,C hoạt động kinh doanh cùng ngành với doanh nghiệp A như sau: Đơn vị tính: 1.000 đồng Chỉ tiêu 1. Doanh thu 2. Lợi nhuận thuần 3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 4. Số lượng cổ phần lưu hành 5. Giá cổ phần trên thị trường A 25.500.000 2.350.000 3.500.000 1.500.000 12 B 13.800.000 1.350.000 2.600.00 1.100.000 5 C 12.500.000 890.000 1.150.000 500.000 7 Trong những năm gần đây, doanh nghiệp D đạt được mức doanh thu bình quân là 25,5 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 1,8 tỷ đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ đồng. Sử dụng phương pháp tỷ P/E, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp D trên cơ sở tham khảo tình hình của 3 doanh nghiệp A, B, C nêu trên. 12